בית הדין

כט אדר התשעז | 27.03.17

הרב ישועה רטבי

המקרה:

בבניין מגורים בן כמעט עשרים שנים יש נזילה בכל חורף. דיירי הבניין כונסו והתקבלה החלטה ברוב של שישה דיירים שיש להזמין מומחה שיתקן באופן מידי. האם ההחלטה מחייבת את כל השכנים?

תשובה:

החלטת וועד בית שהתקבלה ברוב קולות - מחייבת את כל הדיירים. ע"פ דין תורה ולהבדיל ע"פ החוק, כל הדיירים מחויבים להשתתף בתשלום הוצאות הזיפות לגג הבניין. אין כל היתר לא לשלם חוב זה.

נימוקים:

בתי הדין מחייבים את תשלום וועד הבית מדין שותפים, שהרי כל דיירי הבית שותפים בבניין, ומדין שותפים יש לחלק את כל ההוצאות שווה בשווה. לכן אם יש נזק באיטום הגג - כל הדיירים צריכים לשלם, הטעם לכך אינו בגלל שכולם נהנים מהאיטום ולחלופין כולם יינזקו מהגשם (גם הקומות התחתונות), אלא הטעם הוא שהבניין משותף, לכך צריכים השותפים בגג הבניין, (דהיינו כל הדיירים), לתקן כל נזק שנגרם לכל אחת מהדירות בבניין^[1]. הבעלות שיש לכל שותף על הבניין מחייבת גם אם הבעלים בפועל לא נהנים.

מעבר לכך, בדיני שותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, מכיוון שתחילת השותפות הייתה על דעת כך שילכו לפי מנהג המדינה. וכך מבואר במשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א כותבת: "השותפין שרצו לעשות מחיצה בחצר... - בונין. הכל כמנהג המדינה". וכ"פ המחבר בסימן קעו סעיף י: "המשתתף עם חבירו בסתם - לא ישנה ממנהג המדינה באותה סחורה".

לפי החוק (תקנון המצוי סעיף 3): כל השכנים חייבים להשתתף בתשלום זיפות הגג. כאמור, מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ב עמוד א משמע, שבשותפים יש ללכת אחר מנהג המדינה, כך שיש ללכת ע"פ חוק זה שנחשב למנהג מדינה.

בנוסף, ברוב החוזים כתוב שהבית המשותף יתנהל לפי חוק המקרקעין ולפי התקנון המצוי שהתווסף לחוק המקרקעין, כך שמעבר למנהג מדינה - ניתן לחייב ע"פ סעיף זה בחוזה ככל תנאי שבממון. (כל בית משותף יכול להתנהל ע"פ תקנון שקבע, ובמידה ולא נקבע תקנון, יש ללכת אחר התקנון המצוי).

להחלטות וועד הבית יש תוקף כאשר הן מתקבלות ברוב קולות. וכך מוכח מדברי הרא"ש (כלל ז סימן ה): "יראה לי שהסכמת הקהל תלויה ברוב דעות; שעל כל חלוקי דעות - אמרה תורה: אחרי רבים להטות"^[2].

וכ"פ הרמ"א בסימן קסג סעיף א: כל צרכי צבור שאינן יכולין להשוות עצמו - יש להושיב כל בעלי בתים הנותנים מס, ויקבלו עליהם שכל אחד יאמר דעתו לשם שמים, וילכו אחר הרוב. ואם המעוט ימאנו - הרוב יכולין לכוף אותן אפילו בדיני גוים, ולהוציא ממון על זה, והם צריכין לתת חלקם. והמסרב מלומר דעתו על פי החרם - בטלה דעתו ואזלינן בתר רוב הנשארים האומרים דעתן".

כך גם פסק הגר"י גרוסמן (סימן טו): "לפי ההלכה, 'ועד הבית' שנבחר באסיפה כללית של כל בעלי הדירות בבית המשותף, יש תוקף להחלטת הרוב מחברי וועד הבית, והחלטתם מחייבת את כל בעלי הדירות באותו בנין בעניינים שיש צורך גדול לבניין, ובעניינים שכך מנהג קבוע של הסביבה, וכל דבר שמפורש בתקנון הבית המשותף".

בפסקי דין-ירושלים (דיני ממונות א עמוד קצג) מובא: "חיובי השכנים בבניה הנצרכת בבית משותף - מפורשים הם במשנה ריש ב"ב לעניין בניית כותל המחלק בחצר המשותפת: מקום שנהגו לבנות גויל, גזית, כפיסין, לבינין - בונין, הכל כמנהג המדינה וכו'. ונפסקה ההלכה ברמב"ם שכנים פרק ב הט"ו וטוש"ע חו"מ קנז ד. ע"כ בתיקונים הנצרכים בבית משותף - פשוט הדבר שכל אחד מהשכנים מחויב להשתתף בהוצאות כמנהג המדינה. עוד מפורש במשנה (שם דף ה א) שאין מחייבים את השכנים להשתתף בהוצאות הבניה אלא על הבניה הנצרכת, דהיינו בכותל המחלק עד ארבע אמות, אבל אם בנה יותר מארבע אמות הנצרכות - אין יתר השכנים חייבים להשתתף, ונפסק הדבר ברמב"ם שם פ"ג ה"א וטוש"ע שם י. ע"כ אם הוסיף השכן בתיקונים מעבר לנצרך לבית המשותף, אין השכנים חייבים בהוצאות אלו".

"לפיכך בנידון דידן על התובע להוכיח כמה הוציא, ושהוציא לצורך השכנים ולא לצורך עצמו, ובתקן ובמחיר הנהוגים במדינה. והואיל שמנהג המדינה עפ"י תקנון חוק המקרקעין, בהוצאות הבית המשותף - נוטלים חלק כל אחד מבעלי הדירות, ו/או המחסנים וכו', והצרכים של הבית נקבעים עפ"י רוב הדיירים בו, ע"כ בנידון דידן, שבנוסף לדירות, יש בבית גם כמה מחסנים, אע"פ שהביוב נצרך לשימוש הדירות בלבד - גם בעלי המחסנים חייבים להשתתף בו, שהרי הוא צורך רובו של הבית, ואת החוב יש לחלק בין כל בעלי הבית והמחסנים לפי מ"ר, ויש לקחת בחשבון גם את המחסן של התובע עצמו".

השבט הלוי (חלק ט סימן שא) פסק: "וכתבו הרמב"ם ושו"ע, וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול, או דברים שנהגו בני מדינה, אבל לא סיוד וציור. יראה לענ"ד, דבזה"ז, דהשכנים גרים ביחד בבתים כנ"ל, פשיטא דטיח וסיוד הוא בכלל דברים הנצרכים ונוהגים, דבחצר לא היו מקפידים ע"ז, משא"כ תוך הבית בחדר המדרגות וכיו"ב, וכן צרכי תאורה בחדר המדרגות ובכניסת הבית וכן כיו"ב מן הדברים שבני דורינו רגילים בהם בכל המדינות".

כך גם פסקו בבית דין הישר והטוב (בית דין בנשיאות גדולי הדיינים: הגרז"ן גולדברג, הגרמ"מ שפרן, הגר"נ נוסבוים, הגר"ש רוזנברג והגר"י סילמן): כמבואר בקובץ הישר והטוב חלק א עמוד סג, וכן בחלק ח עמוד יד, וכן בעמוד  כו.

כפייה על תשלום הוצאות הוועד בית

מדברי המשנה במסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב אנו למדים שניתן לכפות על הדיירים לשלם את ההוצאות ההכרחיות לבניין. וכך פסק הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ה הלכה א): ניתן לכפות על בני החצר לבנות את כל הדברים שהחצר זקוקה להם צורך גדול, או כל דבר שנהגו בני המדינה לעשות - ניתן לכפות על הדיירים להשתתף בהוצאות.

הנימוקי יוסף (דף ה. ד"ה גמ') כתב בשם רבנו חננאל: אם אחד הדיירים אינו מעוניין להשתתף בהוצאות, וכן אינו רוצה להשכיר את ביתו - בני החצר יתקנו, וכן ישכירו את ביתו, וייקחו את דמי השכירות עד שיקבלו את הסכום שהיה צריך אותו דייר לשלם.

היד רמ"ה (מסכת בבא בתרא דף ז עמוד ב) כתב: "ואי אמר לא ניחא לי מאגריהו ולא בצעריהו (לשכן לא אכפת מהצער של הדיירים בקומות העליונות) - דינא הוא דנחתי בני מאתא או בני חצר ואגרי ליה לבית או לחצר, ושקלי אגריהו עד דמשתלמי שיעור מאי דחזי ליה למיתב בהדיהו בההוא חיובא ומסתלק". (יכולים הדיירים למכור או להשכיר את דירתו ולקחת את דמי השכירות להוצאות התיקון הנדרש לבניין).

וכך גם פסק הנתיבות (סימן קסא חידושים בס"ק ד): "ואם אין מוצאין להשכירו - נראה דכופין אותו למוכרו או נחתינן לנכסים". דהיינו הבית דין יכולים למכור או להשכיר את דירתו בכדי לממן את החוב לוועד הבית.

[1] הנתיבות בסימן קעח ס"ק ג כתב: "ואפילו בשנים שאינן שותפין, כל שיש דבר שהוא מוכרח לשניהן ואין האחד רוצה לעשותו - יכול השני לכפותו. וראיה לזה, מהא דבני העיר כופין זה את זה לבנות חומה ושאר דברים הנצרכים (סימן קסג סעיף א), וכן בני מבוי ובני חצר המבוארים בהלכות נזקי שכנים (סימן קסב סעיף א וסימן קסא סעיף א), וכן בסימן קסג סעיף ו' בהג"ה שכתב דכל בני עיירות שיש לחוש שגם עליהן יעבור דצריכין ליתן".

"ואין דומה למקיף את חבירו (סימן קנח סעיף ו) דמדמין ליה לזה נהנה וזה לא חסר, דשם הוא דבר שאינו מוכרח, דסגי להו בנטירה בר זוזא. ובדבר המוכרח לשניהן - באמת כופין זה את זה, דבהדיא תנן (תוספתא ב"מ פי"א ה"י) דכופין בני בקעה זה את זה לעשות חריץ ובן חריץ, אלמא דכל דבר המוכרח לשניהן וא"א להאחד לתקן לעצמו עד שיתוקן ג"כ חלק האחר, מחויב האחר ליתן חלקו. ועוד ראיה מסימן קס"א סעיף ו' גבי חמש חצירות השופכות מים לביב אחד דכולן מתקנות עם התחתונה, והטעם כתב הסמ"ע (שם סק"ח) משום דהמים יעמדו כנגד העליונה, ואמאי, לימא ליה מה לך בכך שמתקלקל חצירי יתקלקל ויתקלקל. וכן בסימן ק"ע סעיף א גבי חמש גינות, דאילו היה רק התחתון לבד לא היה שום אדם יכול לכפות לתקנו, ועכשיו שהעליון ג"כ צריך לזה כופהו לתחתון".

[2] הלבוש (אורח חיים סימן נג סעיף כ) כתב: "מדין הקדמונים אין ממנין להיות שליח צבור אם לא מדעת כולם, ואפילו יחיד יכול למחות ולעכב ולומר איני רוצה שיהיה פלוני חזן, שהרי התפלות במקום התמידים תקנום וכל ישראל יש לו חלק בתמידין, ומי יוכל להקריב קרבנו שלא מדעת... אבל אומר אני שזה היה בימיהם, אבל בדורות הללו שבעוונותינו הרבים הרבה מחזיקים במחלוקת בלי טעם ולא ריח וכל כוונתם לא לשם שמים, אם היו צריכין לשאול כל יחיד ויחיד בפרט בקהילות הגדולות, לא היו מסכימים לעולם על חזן אחד, ואפילו יחיד ומומחה בדורו וכל הדרכים האלו בו, אפילו הכי היו מטילין מום בקדשים, והיו הבתי כנסיות ח"ו בטלות מתוך זה, כאשר הוא מצוי תמיד וראיתי כמה פעמים, לכך טוב וישר הוא שבוררין ברורים למנות שליח צבור על פי רוב פורעי המס שביניהם אפילו פסולים עמהם, ואפילו אם יהיו הרבה יחידים כנגדו הולכים אחר הרוב משום תקנת הקהילות".