השתתפות בתוספת בנייה של שכנו

בית הדין

יא אדר ב' התשפב | 14.03.22

 

הרב ישועה רטבי

 

 

הנהנה מתוספת שבנה חברו

במקרים רבים אחד מדיירי בניין משותף מרחיב את דירתו, ולאחר זמן שכנו מבקש לבנות מעל הרחבה זו. מאמר זה מתבסס על פסק דין שניתן בשאלה האם וכמה צריך להשתתף בעלות תוספת הבנייה.

במשנה במסכת בבא בתרא דף ה עמוד א מובא: "כותל חצר (שבין שתי חצרות) שנפל - מחייבין אותו לבנותו עד ארבע אמות. ...מד' אמות ולמעלן - אין מחייבין אותו". (חכמים קבעו שגובה של ארבע אמות מספיק כנגד היזק ראייה).

"סמך לו כותל אחר, אף על פי שלא נתן עליו את התקרה - מגלגלין עליו את הכל". (אדם שהשקיע מכספו ובנה גדר מעל ארבע אמות, ולאחר זמן שכנו בנה קיר כנגדו באותו גובה, למרות שהשכן לא בנה עדיין תקרה מעל שתי הקירות, בכ"ז כבר ניתן לחייב אותו להשתתף במחצית מההוצאות, שהרי השכן גילה דעתו שנוח לו מהתוספת בנייה שחברו בנה).

הגמ' בדף ו עמוד א כותבת: "א"ר הונא: סמך לפלגא - סמך לכולה". (לדעת רב הונא, גם אם השכן בנה רק חלק מהקיר כנגד הקיר שחברו השקיע מכספו - עליו להשתתף במחצית מההוצאות. שכן יש גילוי דעת שהוא נהנה מהתוספת שבנה חברו).

"ורב נחמן אמר: למאי דסמך - סמך, למאי דלא סמך - לא סמך". (לדעת רב נחמן, השכן צריך לשלם רק באופן יחסי להנאתו, כך שאם בנה חצי כנגד הקיר של חברו, עליו להשתתף רק במחצית מההוצאות של חצי הקיר ולא של כל הקיר. כמובן במידה ולאחר מכן השכן ישלים את בניית כל הקיר, יהיה עליו לשלם לשכן את שאר הסכום).

"ומודה רב הונא בקרנא ולופתא". (שמעון השקיע מכספו ובנה כותל מעל ארבע אמות. הבית של ראובן שכנו, ממש צמוד לסוף הכותל, וראובן החליט להוסיף עוד מחסן קטן או חדרון קטן לביתו. לצורך כך ראובן השתמש בחלק קטן מהכותל שבנה שמעון. במציאות זו לכו"ע ראובן יצטרך לשלם לשמעון רק על החלק היחסי, דהיינו רק על החלק שבנה כנגד הכותל שבנה שמעון ולא יצטרך לשלם עבור כל הכותל. הטעם לכך: מכיוון שראובן בנה מבנה קטן וסגור, וודאי שלא יוסיף להשתמש בשאר הכותל).

"ומודה ר"נ באפריזא". (ראובן השכן חיבר חתיכת עץ עבה על כל הכותל. בזמנם כך היו בונים את התקרה: היו מניחים חתיכת עץ מעל הכותל, ומעליו מניחים חתיכות עץ לרוחב. חתיכת העץ העבה משמשת בסיס ומגן מפני ריקבון עבור עצי התקרה. במקרה זה לכו"ע על ראובן לשלם לשמעון עבור כל הכותל, שכן וודאי ראובן יבנה וישתמש בכל הכותל).

"ובקבעתא דכשורי". (במידה ולראובן אין עץ עבה, יש לו אפשרות לעשות מספר חורים מרובעים לאורך כל סוף הכותל. את החורים היו "מרפדים" עם מסגרות עץ קטנות, שלתוכן היו מכניסים את ראשי הקורות שיהוו בסיס לתקרה).

הרי"ף (דף ג:) והרא"ש (סימן י) פסקו להלכה כרב נחמן.

הנימוקי יוסף (דף ג:) סיכם: "כללא דמילתא, דכל היכא שצורת הבנין מוכחא שדעתו להוסיף - בכי האי גונא מודה רב נחמן דסמך לפלגא סמך לכולה".

החזון איש (ב"ב סימן ב בס"ק ז) הסביר את שיטת רב הונא: "דעל הרוב, אין בני אדם מפיקים רצון מקנין לחצאין, ואם מוכרח לקנות חלק בכותל חברו, רצונו לקנות מחצית הכותל לגמרי, וזה שאמר שאין רצונו אלא למחצה - טוען מילתא דלא שכיחא".

"...ולפי זה אין הטעם דסמך לפלגא סמך לכולא משום דאנו מחליטים שדעתו לגמור עכשיו, אלא דאמרינן דניחא ליה בכולו כיון דאפשר דלאחר זמן ירצה לגמור".

אומנם לדעת רב נחמן, יתכן ואדם יבנה רק על חלק מהכותל, לכן הוא לא צריך לשלם על הכל, אא"כ יש הוכחה שבדעתו לבנות את כל הכותל.

התוספות (דף ה. ד"ה אע"פ) שאלו: מדוע המשנה חייבה את השכן להשתתף בהוצאות הגדר, (למרות שהשכן עדיין לא בנה עדיין תקרה מעל שתי הקירות), הרי זה נהנה וזה לא חסר - פטור?

התוס' ענו: מכיוון שהשכן גילה בדעתו שנוח לו מהתוספת בנייה שחברו בנה, יש אומדנה שהנהנה היה מוכן לשלם ולכן הוא חייב לשלם גם במציאות של זה נהנה וזה לא חסר. מתי אנחנו אומרים שזה נהנה וזה לא חסר פטור? רק אם ההנאה היא חיסכון, כגון הגר בבית שלא עומד להשכרה, הוא נהנה כי אין לו בית והיה אמור לשלם על שכירות, וכעת גר בבית אחר בחינם, הוא חוסך את ההוצאה שהיה אמור לשלם, (כעין מניעת היזק שלא נחשבת להנאה), במצב זה אנו אומרים יתכן והיה בכל מקרה מצליח לחסוך (כגון שהיה ישן בחוץ וכד'), אך אם רואים שהוא מוכן להוציא כספים עבור ההנאה, הרי שלא מדובר רק בחיסכון אלא בהנאה ממשית, ולכן יש חיוב לשלם. וכך מוכח מדברי הגמ' במסכת בבא קמא בדף כ עמוד ב (כמבואר בהערה[1]).

הקצות בסימן קנז ס"ק יא הוסיף: המרדכי (מסכת בבא בתרא סימן תסו) גם פסק כפי התירוץ הראשון של התוס': "אם בנה ראובן בית בצד בית שמעון... ונהנה שמעון מכותל (ראובן הרביעי) - חייב שמעון ליתן חלקו. וכן אם הגביה (ראובן את) הכותל, ושוב הגביה שמעון אצלו, ונהנה בהגבהתו, אפילו לא נתן עליו תקרותיו (- חייב לשלם)". המרדכי מחייב לשלם כאשר יש הנאה גם ללא חיסרון.

התוס' עוד ענו: המציאות כאן היא של זה נהנה וזה חסר (ולכן השכן חייב לשלם), שהרי חברו הגביה את הגדר מעל ארבע אמות בכדי שלגמרי לא יהיה שום היזק ראייה משכנו, כלומר הסיבה לבניית הכותל הייתה ההיזק מהשכן, כעת השכן נהנה מהכותל, ומי שנהנה חסר בגלל ההיזק ראייה, ובמציאות של זה נהנה וזה חסר יש חיוב לשלם.

הקצות (בסימן קנז ס"ק יא, וכן בסימן קנח ס"ק ו) כתב: מהרש"ל (ים של שלמה מס' ב"ק פרק ב בס"ק טז) פסק כפי התירוץ השני של התוס', כך שרק כאשר יש חיסרון ניתן לחייב בתשלום[2]. הקצות הוסיף: גם הרא"ש פסק כפי התירוץ השני של התוס', שהרי הרא"ש לא הביא את דברי התירוץ הראשון, מכאן שהרא"ש לא סבור כך.

נציין, שבהרבה מהמקרים הדייר מהקומה התחתונה שהרחיב - חסר, וזה במידה והוא בנה לפי תוכניות הבנייה של העירייה שמחייבות את הדייר לבנות יסודות ועמודים שיחזיקו את הבנייה העתידית של הקומות מעליו, ומכיוון שהדייר בקומה התחתונה חסר הרי שעל שאר הדיירים להשתתף עמו בהוצאות.

הנימוקי יוסף (מס' ב"ב דף ג. ד"ה אבל) הסביר: הגדר נבנתה על חצר השותפים, כך שכבר בשעת הבנייה השכן קנה חצי מהגדר בקניין חצר, והוא נחשב כשותף בגדר, אלא שאסור לו להשתמש בגדר עד שישלם חצי מההוצאות[3].

וכך גם ביאר המגיד משנה (הלכות שכנים פרק ג הלכה א) בדעת הרמב"ם: "ודע שבפריעת חצי ההוצאה אפילו בעל כרחו של חבירו זוכה בחצי הכותל, לפי שהמקום של שניהם וזכתה לו חצירו, וכיון שהוא בנוי על חלקו, מיד כשגילה דעתו דניחא ליה - מחייבין אותו". כלומר החיוב של השכן לשלם הוא בגלל בעלות על ההרחבה שנבנתה בחצרו, כך שהשכן קנה בקניין חצר את התוספת.

הסמ"ע (בסימן קנז ס"ק לד) הוסיף: "מבואר בדברים הללו, דכיון שהכותל עומד על מקום שניהן משום הכי זכה בו בע"כ של חבירו... ור"ל ג"כ מיד שאמר ליתן - מחייבין אותו ליתן ולא מצי חוזר בו, והוא ג"כ מטעם כיון דכל הבנין עומד גם על מקום קרקעו - ודאי מיד שאמר ליתן גמר בדעתו ליתנו ולא מצי לחזור בו". וכ"פ הנתיבות (חידושים סימן קנז ס"ק כט).

הנ"מ בין התירוצים: לפי התירוץ השני של התוס' רק אם המהנה חסר - יש חיוב בתשלום, אבל לפי התירוץ הראשון, ברגע שהנהנה גילה בדעתו שהוא נהנה מהתוספת, גם אם אין חיסרון עליו לשלם על ההנאה.

פסיקת הלכה - המרדכי (מס' ב"ק סימן טז, וכן במסכת ב"ב סימן תסו) פסק כפי התירוץ הראשון של התוס', וכך גם פסקו הרמב"ם (הלכות שכנים פרק ג הלכה א) והשולחן ערוך בסימן קנז סעיף י: "שהרי נראה ממעשיו שהוא רוצה בהם". וכן בסימן קנח סעיף ו: "וכן אם הניקף עצמו הוא שגדר רוח רביעית, הרי גילה דעתו, ונותן חצי ההוצאה של שלשה רוחות, אם היו הכתלים של שניהם". וכן גם בסימן שסג סעיף ח בשם י"א. וכך גם פסק הרמ"א בסימן קנז סעיף י: "אם היה לו כותל כבר, ובנה דבר שניכר שחפץ במה שעשה חבירו, וכן אם נהנה בבניינו, אף על פי שלא עשה שום היכר שניחא לו - חייב לו כפי מה שנהנה".

וכך גם פסק המבי"ט (חלק ג סימן לח): "ואחד שרוצה לבנות עליה, בונה ומגביה הכותל, ואם שכנו השותף באותה הכותל של הבית שלמטה, רוצה לבנות גם הוא עליה - אז פורע לו חצי הוצאה כותל העליה. וכן אנו דנין פה צפת בכל יום".

בפוסקים הובאו מספר הסברים, מדוע השכן חייב לשלם כבר לאחר גילוי דעתו שנהנה מהתוספת:

הקצות בסימן קנח ס"ק ו ביאר ע"פ דברי המגיד משנה והנימוקי יוסף המבוארים לעיל: "והוא שיהיה על מקום שניהם, ומשום דאז זוכה לו חצירו בחצי הכותל". כלומר כאשר ההרחבה נבנית על שטח ששייך גם לשכן, הוא קונה את גוף כותל, וחייב לשלם מחצית מההוצאות, ככל שותף שיש לו בעלות על הכותל.

וכך גם ביאר האור שמח (הלכות גזלה ואבדה פרק ג הלכה ט): "אבל כי גלי אדעתיה דניחא ליה בהאי נטירותא - תו הוי כמו שותף, וצריך גם איהו לתת חלקו בהאי כותל וגדר". כלומר גילוי הדעת שנוח לשכן מהבנייה, גורם לכך שהוא יחשב כשותף בתוספת, כך שניתן לחייב אותו עבור כל ההוצאות של ההרחבה מדין שותפות.

הגר"ש שקאפ (מס' ב"ק סימן יט ס"ק ה) הסביר: מכיוון שהנהנה היה מוכן לשלם מעות עבור ההנאה, אנו אומרים שהמהנה חסר, שהרי המהנה שילם את הכל מכספו, ואילו ידע המהנה שחברו הנהנה מוגן לשלם - לא היה מממן את כל ההוצאות לבדו. במצב של זה נהנה וזה חסר - חייב הנהנה לשלם למהנה.

הגרש"ש (בסימן יט בס"ק ו) עוד כתב: במצב בו הנהנה היה מוכן לשלם, אנו אומרים שכבר לא מדובר על מצב של זה נהנה וזה לא חסר, אלא על מצב שבו אדם מרוויח מנכסי חברו, ובזה לא אמרו זה נהנה וזה לא חסר, לכן עליו לשלם עבור ההנאה.

הגר"ש שקאפ (מס' ב"ק סימן כ) הוסיף: החיוב של השכן לשלם הוא מדין משתרשי. יש לחלק בין חיוב נהנה ובין חיוב משתרשי: החיוב מדין נהנה חל כאשר יש הנאה או תועלת כל שהיא או נחת רוח מחברו. החיוב מדין משתרשי חל כאשר נשאר בידו ממון ממשי בעין השייך לחברו והוא יכול לטעון ממוני נמצא אצלך החזר לי אותו[4]. במקרה כאן התווספו רווחים בעין לנהנה, ולכן חלה עליו חובת תשלום.

בספר ברכת שמואל (סימן יד) מובא הסבר אחר: במידה והנהנה היה מוכן לשלם, נותנים לו דין יורד לשדה חברו שלא ברשות.

כאמור, לדעת התוס' החיוב של השכן נובע מדין נהנה, אך לדעת הנימוקי יוסף החיוב הוא מדין בעלות ושותפות בתוספת שנבנתה. הנ"מ בין ההסברים תהיה במציאות של עלייה או הוזלת המחירים, כגון דייר בקומה למטה שבנה במחיר מסוים, ולאחר מספר שנים הדייר בקומה העליונה רוצה להשתמש בתוספת, אך המחירים התייקרו - לדעת התוס' עליו לשלם כפי המחירים היום שכעת הוא נהנה, אבל לדעת הנימוקי יוסף הוא ישלם ע"פ המחיר שהיה בשעת הבנייה, שכבר אז הוא זכה בחצי מהתוספת בקניין חצר, וכבר היה שותף בתוספת, לכן ישלם ע"פ ההוצאות שהיו לבונה, ולא ע"פ המחיר היום.

ע"פ דברי הנימוקי יוסף יש לומר, בכל מקום בו אנו רואים את כוונת השכן ליהנות מהתוספת בנייה שבנה חברו, (כגון שהוא רק יצק בטון וכד') - ניתן לחייבו להשתתף בכל ההוצאות למרות שעדיין לא בנה בפועל.

לסיכום פרק זה, הפוסקים חייבו את השכן לשלם על תוספת בנייה או מדין נהנה או מדין נהנה כאשר יש חיסרון למהנה או מדין בעלות בגוף הבניין. במקרה כאן לכו"ע ניתן לחייב את השכן, כי העמודים נמצאים בשטח של השכן, הוא קונה אותם בקניין חצר, הוא נהנה מהרחבה, ומעבר לכך קיים חיסרון של שאר השכנים והנאה של השכן התחתון בבניית שלד לחדר, לכן עליו להשתתף בתשלום מחצית מההוצאות.

כיצד יש לשלם על חומרי הבניין

במחלוקת הנ"ל ישנה נ"מ במקרה בו הראשון בנה מחומרים יקרים, והשני רוצה לשלם מחצית מההוצאות של חומרים זולים יותר - לדעת התוס' הוא זכאי לשלם ע"פ הנאתו, ואם השכן יוכיח שאכן הוא היה מסתפק בבנייה בחומר הזול, הרי שבבנייה זו יש לו הנאה ועליו לשלם מחצית מההוצאות ע"פ המחירים של חומרי בנייה זולים, אומנם לדעת הנימוקי יוסף, השכן ישלם מחצית מההוצאות שחברו בנה, גם אם מדובר בחומרי בנייה יקרים. וכך כתב הקצות בסימן קנח ס"ק ו: "כיון דגלי אדעתיה דניחא ליה - זכתה לו חצירו באבנים למפרע וזוכה בעל כרחו בפריעת חצי הוצאה".

החזון איש (ב"ב סימן ג בס"ק א) פסק: הדייר ישלם מחצית מההוצאות שהיו בעת הבנייה, למרות שלאחר מכן המחיר התייקר או הוזל, שכן יש אומדנה שדעת שניהם הייתה לשלם מחצית מהוצאות הבנייה בפועל.

הגר"מ שפרן (הישר והטוב חלק ח עמוד לו) פסק: יש להצמיד את התשלום למדד הבניין, "ואם למשל הוציא השכן על הבניה לפני עשרים שנה 10,000 ש"ח, ונמצא שהוא נתחייב לו 5,000 ש"ח, אינו יכול לשלם לו (רק) 5,000 ש"ח היום, שהרי 5,000 ש"ח של היום שוה הרבה פחות מ-5,000 ש"ח שלפני עשרים שנה, אלא צריך להוסיף לו את המדד שעלה במשך עשרים שנה".

הנתיבות בס"ק ז הקשה: במקרה המובא כאן (אדם בנה כותל גבוה והשכן לאחר מכן בנה קיר כנגדו - השכן ישלם מחצית מהוצאות הגדר) משמע שהשכן יצטרך לשלם גם אם בנה מחומר זול. למשל: אדם בנה כותל מאבנים, והשכן לאחר מכן בנה כותל מקנים - השכן ישלם מחצית מההוצאות של הכותל אבנים היקר. אך בסימן קנח סעיף ז מבואר, שאם בעל השדה האמצעית הקיף את הצד הרביעי (המקרה מובא בהרחבה בהערה לעיל) - חייב לשלם רק ע"פ סוג הגדר שבנה, שאם בנה גדר מאבנים - ישלם מחצית מהוצאות של גדר מאבנים, ואם בנה גדר מקנים - ישלם מחצית מהוצאות של גדר מקנים?

הנתיבות הסביר: יש לחלק בין שני המקרים. במקרה המובא אצלנו השכן ישתמש בפועל בתוספת שחברו, (התקרה תשען על הכותל שחברו בנה), כך שהוא נחשב כשותף בתוספת, לכן עליו לשלם מחצית מההוצאות גם אם בונה מחומר יותר זול, אבל בסימן קנח מדובר בבעל שדה אמצעי שהוסיף ובנה גדר רביעית, כאן הוא לא משתמש בפועל בשלושת הגדרות שחברו בנה, הוא לא נחשב כשותף בבעלות על הכתלים, לכן הוא ישלם רק ע"פ ההנאה שיש לו מהגדרות, לכן אם מספיקה לו גדר זולה, הוא ישלם מחצית מההוצאות של גדר זולה.

דוגמאות לשימוש בבנייה של שכנו

אדם שבנה תוספת לדירתו, ולאחר מכן שכנו רוצה להשתמש בתוספת זו. כגון אדם הגר בקומה ראשונה בנה חדר נוסף. לאחר מכן שכנו הגר בקומה השנייה רוצה להשתמש בתקרה של החדר כרצפה ולבנות מעליה - עליו להשתתף במחצית מההוצאות. וכן במקרה הפוך, אדם הגר בקומה שנייה הוסיף חדר, וכעת רוצה הגר בקומה ראשונה ליהנות מתוספת הבנייה - עליו להשתתף במחצית מהוצאות.

לאור זאת, השכן בקומה השנייה יצטרך לשלם מחצית מעלות היסודות, וכן מחצית מעלות התקרה של הקומה הראשונה (שהיא הרצפה של הקומה השנייה), וכן מחצית מעלות עמודים (כעת בקומה הראשונה בנויים קירות, אך אילו לא היו קירות - היה צריך בעל הקומה שנייה לבנות על עמודים, לכן עליו להשתתף במחצית מעלות עמודים).

צריך לציין, ע"פ דברי הנתיבות, כאשר השכן משתמש בפועל בתוספת שחברו בנה - עליו לשלם מחצית מההוצאות של הראשון, למרות שהראשון השתמש בחומרים יקרים והשכן משתמש בחומרים זולים (כדברי הנימוקי יוסף).

וכך הדין להיפך, אדם הגר בקומה השנייה בנה חדר נוסף על עמודים, לאחר מכן שכנו הגר בקומה הראשונה רוצה להשתמש ברצפה לתקרה עבורו - עליו לשלם חצי מעלות הריצפה של העליון שכעת משמשת כתקרה עבורו, וכן חצי מעלות העמודים.

הנתיבות בסימן קנז בס"ק ז כתב: אם ניכר לבית הדין שהשכן לא מעוניין ליהנות מתוספת הבנייה - הוא לא צריך להשתתף בתשלום ההוצאות, "דעיקר החיוב הוא משום שרוצה להעמיד עליו תקרה. ולפ"ז אם ניכר שאין רצונו לסמוך עליו תקרה ג"כ - א"צ לשלם לו רק כפי מה שנהנה".

לכן אם למשל, אדם הגר בקומה השנייה בנה חדר נוסף על עמודים, והשכן למטה לא נהנה מהתוספת - הוא לא חייב לשלם, ואם השכן למטה נהנה הנאה מסוימת, למשל הוא נהנה מהרצפה של העליון שמשמשת לו כגגון ומגינה מהשמש - עליו לשלם על מה שנהנה, שזה שווי של חצי גגון זול שמגן מהשמש.

כאשר כל השכנים בונים בבת אחת עם תוכנית אחידה - יש לחלק את ההוצאות בצורה שווה בין כולם, כי יש אומדנה שהשכנים רצו להיות שותפים ולחלק את ההוצאות בצורה שווה. גם כאשר כל שכן בונה ומרחיב ביחס זהה לשטח שיש לכל אחד, יש אומדנא שהם התכוונו להיות שותפים ולחלק את ההוצאות בצורה שווה בין כל השכנים. וכן בכל מקרה בו יש אומדנא שהשכנים התכוונו להתחלק בשווה - החלוקה תהיה שווה.

אומנם במקרים בהם כל שכן בונה בגודל שונה ובזמן אחר, יש אומדנא הפוכה שהם לא התכוונו להיות שותפים, כי הבנייה אינה זהה לשטח שיש לכל אחד בבית המשותף, לכן יש לחייב את השכנים לפי ההנאה שכל אחד נהנה מהבנייה של חברו.

העיקרון בהשתתפות בהוצאות ההרחבה הוא, שכל השכנים צריכים להשתתף בתשלום עבור מה שהם נהנים. לכן השכן בקומה השנייה יצטרך לשלם מחצית מעלות היסודות, וכן מחצית מעלות עמודים, וכן מחצית מעלות התקרה של הקומה הראשונה (שהיא הרצפה של הקומה השנייה).

במציאות זו בה כל אחד בונה בגודל אחר, שהחיוב הוא מדין נהנה, יהיה חיוב לשלם רק על היסודות והעמודים שמועילים לבנייה של הקומות העליונות. לכן אם הדייר בקומה התחתונה בנה תוספת על שטח גדול יותר מאשר הדיירים בקומות העליונות, והם לא זקוקים לכל היסודות שנבנו - עליהם להשתתף רק ביסודות ובעמודים הנצרכים לקיום הבנייה של דיירי הקומות העליונות, אך הם לא צריכים לשלם על יסודות ועל עמודים שלא מועילים לבנייה שלהם.

ככל ויש מחלוקת בין השכנים - בית הדין יבקש הערכת שמאי שיגדיר מה נחשב ליסודות משותפים, מה שווי העלות של היסודות המשותפים, ולפי זה תתבצע חלוקת ההוצאות בין השכנים.

דוגמא כיצד הצדדים יתחלקו בהוצאות הבנייה: בניין עם ארבע קומות, בהתחלה היו רק שני שכנים מעוניינים לבנות, ולאחר זמן הצטרף גם השכן בקומה השלישית ולאחר זמן הצטרף השכן בקומה הרביעית. ההשתתפות בהוצאות יהיו בדרך הבאה:

  • א. יסודות - כל השכנים נהנים מהיסודות שבנה השכן בקומה הראשונה, לכן כולם ישתתפו בתשלום עבור היסודות. לדוגמא בניין עם ארבע קומות: בהתחלה היו רק שני שכנים מעוניינים לבנות, לכן הם יחלקו בניהם את התשלום על היסודות, וכל שותף ישלם 50% מעלות היסודות. במידה והשכן מהקומה השלישית יצטרף להרחבה, התשלום על היסודות יתחלק לשלושה חלקים, כך שכל שכן יצטרך לשלם 33.3% מעלות בניית היסודות. השכן מהקומה השלישית שמצטרף להרחבה ישלם לכל אחד משני שכניו 16.6% (ס"ה הוא ישלם ג"כ 33.3%). ואם גם השכן מהקומה הרביעית ירצה להצטרף להרחבה, התשלום על היסודות יתחלק לארבעה חלקים, כך שכל שכן יצטרך לשלם 25%. השכן מהקומה הרביעית שמצטרף להרחבה ישלם לכל אחד משלושת שכניו 8.3% (ס"ה הוא ישלם ג"כ 25%).
  • ב. עמודים - כולם צריכים להשתתף בתשלום הוצאות העמודים של הקומה הראשונה, כי תוספות הבנייה של כל הקומות נהנות מעמודים אלו, וללא עמודים אלו הן לא היו מתקיימות. (כל דייר מארבע הקומות - ישלם רבע מעלות העמודים של הדייר מהקומה הראשונה). בנוסף לכך דיירי קומות 3-4 יצטרכו גם להשתתף בתשלום העמודים של הקומה השנייה, כי התוספת שלהם נשענת גם על העמודים הללו, (דיירי קומות 3-4 ישלמו לדייר מהקומה השנייה שליש משווי העמודים). בנוסף, הדייר מהקומה הרביעית יצטרך להשתתף גם בהוצאות עמודים של הקומה השלישית, (הוא ישלם חצי מעלות העמודים של הדייר מהקומה השלישית), כי התוספת שלו נשענת על עמודים אלו.
  • ג. נמצא אפוא, בסעיף זה בעל הקומה העליונה משלם הכי הרבה, כי הוא צריך להשתתף בתשלום הוצאות כל העמודים שמתחתיו: חצי מעלות העמודים של הדייר מהקומה השלישית, שליש מעלות העמודים של הדייר מהקומה השנייה, ורבע מעלות העמודים לדייר מהקומה הראשונה.
  • ד. תקרה/רצפה משותפת - התקרה/רצפה בקומות האמצעיות מצריכות השתתפות של 50% מעלות בנייתם. לכן דייר בקומה השנייה שנהנה מהרצפה בביתו שהוא התקרה של הקומה הראשונה - ישלם לדייר בקומה הראשונה 50% מעלות התקרה. כמו כן הדייר בקומה השלישית ישלם 50% מעלות הרצפה שבביתו לדייר בקומה השנייה. כמו כן הדייר בקומה הרביעית ישלם 50% מעלות הרצפה שבביתו לדייר בקומה השלישית.
  • ה. נמצא אפוא, בסעיף זה בעל הדירה בקומה הראשונה, וכן בעל הדירה בקומה העליונה - ישלמו יותר מבעלי הדירות האמצעיות. הדייר בקומה הראשונה משלם את הרצפה בדירתו ללא כל השתתפות, כי אף אחד אחר חוץ ממנו לא נהנה מהרצפה שלו, וכן הדייר בקומה העליונה משלם את התקרה בדירתו ללא כל השתתפות, כי אף אחד אחר חוץ ממנו לא נהנה מהתקרה שלו. אומנם אם כולם נהנים מהתקרה של הקומה העליונה, כגון שמניחים שם דודי שמש - כולם יצטרכו להשתתף בהוצאות התקרה של הדייר מהקומה העליונה.

במקרה בו חלוקת ההוצאות תהיה לפי הנאה בפועל, יצא שהדיירים בקומות העליונות משלמים על העמודים יותר מאשר הדיירים בקומות התחתונות, כך שהחלק שלהם שווה פחות מהחלק של הדיירים למטה, (כי יש להם הוצאות גדולות יותר). דיירים בקומות הגבוהות שרוצים להתחלק בשווה - עליהם לסכם (בכתב עם קניין) לפני תחילת הבנייה, שהוצאות הבנייה בכל הנוגע לעמודים יתחלקו בשווה בין כל השכנים.

אך גם אם אין סיכום בכתב, נראה שיש לבחון האם הייתה אומדנא בין השכנים שהחלוקה תהיה שווה, (כך שהשכנים יחלקו את ההוצאות בשווה), כגון אם מדובר בבית משותף, ובתוכניות שוות, וכולם בונים ביחד - החלוקה תהיה שווה, אך אם אין אומדנא שהתכוונו לחלוקה שווה - החלוקה תהיה לפי דין נהנה.

כאשר השכנים לא בונים ביחד, אלא לדוגמא שני שכנים מהקומות התחתונות בונים ביחד, ולאחר זמן הדייר מהקומה השלישית מתחיל לבנות, ולאחר זמן הדייר מהקומה הרביעית - ההשתתפות בהוצאה תהיה מחלוקת לפי השכנים הבונים בפועל. לא ניתן לחייב את השכנים שלא הצטרפו לבנייה. לכן בשלב הראשוני שני הדיירים מהקומה למטה ישלמו כל אחד 50% מההוצאות, ולאחר מכן הדייר מהקומה השלישית ישלם 33.3% מההוצאות לשניהם, ולאחר מכן הדייר מהקומה הרביעית ישלם 25% מההוצאות לשלושתם. הדייר מהקומה השנייה לא יכול לומר כל ארבע הקומות שותפים בבנייה, ולשלם בשלב הראשוני רק 25%, אלא מכיוון שבשלב זה רק שני הדיירים מהקומה התחתונה בונים - עליו לשלם 50%, בלי להתייחס למה שיהיה בעתיד, ואם לאחר זמן הדיירים בקומות העליונות יבקשו לבנות - יהיה עליהם לשלם לדיירים מהקומות התחתונות.

יש לציין, שלפעמים גם שכן שלא הרחיב יצטרך להשתתף בהוצאה, וזה במידה והשכן ימכור את ביתו, שאז יש לבדוק ע"י שמאי, אם ערך הדירה עלה בגלל שיש אפשרות להרחיב את הדירה באופן מידי (תוכניות ותשתיות מוכנות) - יהיה עליו לשלם לפי הערכת השמאי, כי ערך הנכס הושבח כתוצאה מהרחבת השכנים.

טען שאין בכוונתו לסיים את הבנייה - שכן שהתחיל לבנות וליהנות מהתוספת שבנה חברו, בצורה בה יש הוכחה שבדעתו לבנות לאורך כל הכותל, אך טען שאין בכוונתו לסיים את הבנייה. לדעת רבנו יונה (דף ז. ד"ה עלה, מובא בנימוקי יוסף שם), השכן נאמן ואינו חייב לשלם עבור כל הכותל. אבל הטור כתב: לא נראה כך מדברי הגמ', לכן על השכן לשלם עבור כל הכותל.

 

 

 

 

 

[1] כך מובא בגמ' במסכת בבא קמא דף כ עמוד ב: "תנן: המקיף חבירו משלש רוחותיו, וגדר את הראשונה ואת השניה ואת השלישית - אין מחייבין אותו. (אדם שיש לו שלוש שדות בשלושה צדדים, ובאמצע יש שדה של שכנו. הוא הקיף את שדותיו מבחוץ, וכן הקיף פעם נוספת מבפנים בכדי להבדיל בין שדותיו ובין בעל השדה הפנימית. הראשונים נחלקו על איזה גדר מדובר כאן במשנה, לפי רש"י {ד"ה וגדר} מדובר על הגדר הפנימית, אך לפי התוס' {ד"ה את} מדובר על תביעה על הגדר החיצונה, שבגלל השדה האמצעית, ההיקף החיצוני גדול יותר. הדין הוא שהשכן הניקף לא חייב להשתתף בהוצאות, שכן הוא לא נהנה מהגדרות, שהרי הצד הרביעי פתוח)... א"ר יוסי: אם עמד ניקף וגדר את הרביעית - מגלגלין עליו את הכל". (שוודאי נוח לו בגדרות).

"טעמא דגדר ניקף, הא מקיף - פטור, (במידה ובעל השלוש שדות רכש שדה רביעית בצד הרביעי וגדר גם אותה, כך שהשדה של השכן הניקף באמצע מגודרת מכל הכוונים, והוא נהנה מן הגדר ובכ"ז פטור מלשלם), ש"מ: זה נהנה וזה לא חסר - פטור"!

"שאני התם, דאמר ליה: לדידי סגי לי בנטירא בר זוזא". (הניקף פטור בגלל שיכל להסתפק גם בגדר זולה, אומנם לעולם לו היה הניקף עצמו בונה את הגדר ולא מסתפק בגדר זולה - היה צריך להשתתף בתשלום ולא היינו אומרים זה נהנה וזה אינו חסר פטור).

התוס' (ד"ה טעמא) הקשו: אמרנו שאם הניקף גידר - חייב לשלם, אבל אם המקיף גידר - הניקף פטור. ומכאן הוכחנו שזה נהנה וזה אינו חסר פטור. אך לפי ההנחה שזה נהנה וזה אינו חסר פטור, מה ההבדל בין גדר ניקף או גדר מקיף, תמיד צריך להיות פטור?

התוס' ענו: כאשר הניקף עמד וגידר, הוא גילה בדעתו שנוח לו לשלם את ההוצאות עבור הגדר, שהרי הוא עצמו עמד וגידר את הצד הרביעי, במצב בו אנו רואים שהנהנה היה מוכן לשלם ממון למהנה - לא אומרים זה נהנה וזה אינו חסר, אלא עליו לשלם.

מדברי התוס' מבואר יסוד חשוב: מתי אנו אומרים זה נהנה וזה אינו חסר - פטור מלשלם? רק כאשר הנהנה לא רצה לשלם, אבל אם יש אומדנה שהנהנה היה מוכן לשלם - חייב הנהנה לשלם למהנה. וכ"פ השולחן ערוך בסימן שסג סעיף ח.

[2] גם הנודע ביהודה (מהדורא תניינא - חושן משפט סימן כד) למעשה פסק כך: "אומר אני, שהתוס' כתבו שם לפי שיש שם גם טעם דגרם לו היקף יתר, ור' יוסי תרתי בעי, דגלי דעתיה דניחא ליה בהוצאה, וגם גרם לו היקף יתר". כלומר הנודע ביהודה הבין, ששני התירוצים הם מצטברים, כלומר רק בצירוף שני התנאים ניתן לחייב: א)- יש גילוי דעת שהוא נהנה ממה שעשה חברו. ב)- חברו חסר.

הנודע ביהודה הדגיש שמספיק חיסרון קטן בכדי לחייב על כל ההנאה: "אמנם אחר היישוב נראה שחייב לשלם חלקו, שהרי גם בדר בחצר חבירו, אפי' לא קיימא לאגרא אם חסרו אפי' דבר מועט - מגלגלין עליו כל השכר כפי שנהנה, כמבואר בש"ע בסימן שסג סעיף ז".

[3] כך כתב הנימוקי יוסף: "ואם תאמר במה קנאו דמחייבים ליה? יש לומר דכיון שחצי כותל עומד הוא על חצרו - קנתה לו חצרו, ואף על פי דלא אמר ליה אידך תקנה לך חצרך, ברור לן שעל דעת כן בנאו שיהיה שלו כל זמן שירצה".

[4] גם הקצות בסימן רמו ס"ק ח הסביר את החילוק שיש בין נהנה ובין משתרשי: בהנאה יש רק תועלת או נחת רוח, אך במשתרשי נשאר בידו ממון נוסף, (ממון חברו יצר לנהנה ממון נוסף).