בית הדין

ה טבת התשפד | 17.12.23

הרב ישועה רטבי

רקע

התובע השכיר את יחידת הדיור שלו לנתבע השוכר. הצדדים חתמו על הסכם שבו נקבע, שתקופת השכירות תהיה החל מיום 24.05.2020 ועד ליום 24.05.2021. בתמורה להשכרת הנכס, התחייב הנתבע לשלם לתובע סך 1,250 ש"ח לחודש.

לאחר שחלפה שנה, הצדדים לא חתמו על הסכם נוסף, אך למעשה השוכר המשיך לגור ביחידה עד ליום 24.8.2022. ביום 12.6.2021 הנתבע ביקש מהתובע שיתקין לו מזגן, וכן שיחתמו על הסכם נוסף. התובע אכן מתקין מזגן, אך הם לא חתמו על שום הסכם. הצדדים הסכימו, שבתמורה להתקנת המזגן - השכרת הנכס תעלה ב-100 ש"ח, כך שהנתבע ישלם סך 1,350 ש"ח לחודש.  

טענות התובע

ההסכם נתחם לשנה כאשר תקופת השכירות מתחילה מיום 24 לחודש החמישי ועד ליום זה בשנה שלאחר מכן. הצדדים הסכימו בניהם על המשך השכירות בעל פה, ומכיוון שהחלה תקופת השכירות חדשה - על הנתבע לשלם עבור כל השנה, או עד למציאת שוכר חלופי.

התובע בתחילת דברין טען, שבחודש מרץ 2022 הנתבע יידע אותו על כוונתו לעזוב את הדירה, אך הנתבע בדבריו טען שהוא לא יידע את התובע בחודש מרץ, אלא רק בחודש יוני. התובע בתגובה לכך תיקן את דברין, שהוא טעה, ואכן הנתבע לא יידע אותו בחודש השלישי, אלא רק בחודש השישי, כפי שהנתבע בעצמו אמר. התובע הסביר, שהוא חשב שקיבל הודעה בחודש השלישי, בגלל שאז נולד לנתבע ילד, והוא חשב שיתכן והם ירצו לעזוב לדירה גדולה יותר, אך למעשה הוא מסכים עם הנתבע, שהנתבע יידע אותו רק בחודש השישי.

טענות הנתבע

הנתבע טוען, שהוא חתם על הסכם רק בשנה הראשונה, ולא חתם על הסכם נוסף, כך שהחל מיום 24.5.2021 - ההסכם כבר לא מחייב, ומכיוון שהנתבע לא חתם על הסכם שהוא שוכר את הדירה לעוד שנה - הוא לא חייב לשלם למשכיר על הזמן שהוא לא יגור בבית. לטענתו הוא פשוט המשיך לגור בבית (מכח האינרציה), ללא כל דיבור מפורש וללא חתימה על שום מסמך.

ביום 10.6.2022 הנתבע הודיע לתובע, כי עוד כחודשיים וחצי הוא מעוניין לעבור לאשקובית. מדובר על זמן רב שהתובע מקבל מראש, כך שיש לו מספיק זמן בכדי שהתובע יוכל להתארגן ולמצוא שוכר חלופי. גם הוא ניסה לסייע לחפש שוכר חלופי אך לא עלתה בידו, ומכיוון שהוא הודיע על עזיבתו מראש, הוא רשאי לעזוב את הדירה.

הנתבע עוד טוען, שהוא לא עזב באמצע החורף, אלא הוא עזב בחופש הגדול, שזו "עונת המעברים", וניתן למצוא שוכרים חלופיים, אך לצערו לא היה ניתן למצוא שוכר חלופי.

הנושאים לדיון:

• א. האם ההסכם שהיה בין הצדדים בשנה הראשונה תקף?
• ב. שוכר שממשיך לשכור בשתיקה.
• ג. האם ניתן לקבל את תיקון דבריו של התובע?

האם ההסכם שהיה בין הצדדים בשנה הראשונה תקף?

אם נקבע שההסכם שהיה בין הצדדים בשנה הראשונה תקף גם לשנה השנייה - לא תועיל ההודעה של הנתבע, כי על פי ההסכם חל עליו חיוב לשלם עד סוף התקופה, ולכן גם אם הייתה הודעה - היא לא הייתה מועילה והיה ניתן לחייב את השוכר לשלם עד סוף התקופה או עד למציאת שוכר חלופי, המוקדם מבניהם.

אך ככל ונקבע שההסכם שהיה בשנה הראשונה - לא תקף לשנה זו, כי התאריך בהסכם היה רק לשנה אחת, ולאחר מכן הצדדים כלל לא חתמו על הסכם נוסף, הרי שיהיה דינו של השוכר כדין שוכר לסתם, והוא יוכל לעזוב את הדירה לאחר הודעה בת שלושים ימים. ובנידון כאן, השוכר נתן התראה יותר משלושים ימים, לכן הוא יוכל לעזוב את הדירה.

לכאורה ניתן לומר, שההסכם הראשוני ממשיך גם לשנה זו. בהתבסס על דברי ריב"ש (סימן תעה) שכתב: חזן שהיה לו חוזה עם מנהיגי הקהילה, ובחוזה פורטו תנאי העסקתו, (הדוגמא המובאת שם: פטור ממיסים), ולאחר זמן התחלפו מנהיגי הקהילה, והם ג"כ המשיכו להעסיקו כחזן הקהילה - אנו אומרים שתנאי העסקה הקודמים חלים גם כעת, שמן הסתם החזן השכיר את עצמו על פי התנאים של החוזה הראשון. וכ"פ הרמ"א (בסימן שלג סעיף ח).

הש"ך (בס"ק מד) העיר: ריב"ש למד זאת מדברי רבנו האי גאון שהתייחס לשכירות בתים, מכאן שכל הדינים הכתובים כאן נכונים גם בשוכר בית שהמשיך לשכור בלי לדבר עם המשכיר.

אך יש לדחות השוואה זו בגלל מספר טעמים:

• א. הדרכי משה (בס"ק ו) סייג (ע"פ דברי מהרי"ק שורש קיח): מדובר שהחזן השכיר את עצמו לקהילה בסתם ללא שום תנאי, בזה אנו אומרים שוודאי השכיר את עצמו על דעת התנאים הראשוניים. אבל אם החזן לא השכיר את עצמו, אלא המשיך לעבוד בשתיקה ללא שום סיכום - אנו לא אומרים שהתנאים הראשוניים תקפים. וכ"פ הרמ"א בסימן שלג סעיף ח.

מכאן ניתן ללמוד על שכירות בתים, שאם הצדדים הסכימו על המשך השכירות - שכל תנאי ההסכם הראשוני - תקפים, (גם אם הסיכום היה בעל פה ולא בכתב הוא מחייב), אבל אם השוכר המשיך לגור בבית בשתיקה, ללא סיכום מפורש בעל פה על המשך השכירות - תנאי החוזה מהתקופה הראשונה לא בהכרח מחייבים את הצדדים.

בנידון כאן, לא היה סיכום מפורש בעל פה, אלא השוכר המשיך לגור מכח האינרציה, ולכן אין לומר שההסכם הראשוני תקף.

אומנם הש"ך (בסימן שלג ס"ק מד) והט"ז (סימן שלג סעיף ח) חלקו על הרמ"א, לדעתם אם הצדדים המשיכו בשתיקה - התנאים מההסכם הראשוני תקפים[1]. אבל צריך לציין, המחלוקת בין הרמ"א ובין הש"ך והט"ז היא רק לגבי תוקף ההסכם שהיה על השנה הראשונה, אך אין כל מחלוקת שלגבי התקופה השנייה שהשוכר גר בבית בשנה השנייה ללא סיכום מפורש, שדין השוכר כדין שוכר לסתם, כך שיכול כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות לאחר הודעה שלושים ימים מראש, כמבואר בסימן שיב סעיף יד, אלא שבכל הזמן שבו השוכר גר - לפי הש"ך והט"ז תנאי ההסכם מחייבים, ולפי הרמ"א התנאים לא מחייבים.

• ב. הש"ך (בסימן שלג בס"ק מב) סייג: מדובר שההסכם הראשוני המשיך ללא כל שינוי בתנאים או בשכר, בזה אנו אומרים שוודאי השכיר את עצמו על דעת התנאים הראשוניים. אבל אם היה שינוי בגובה השכר - אנו אומרים שההסכם הראשוני לא תקף, כי מכך שהצדדים סיכמו בניהם על השכר ולא סיכמו על שאר התנאים, משמע שזהו הסכם חדש, כך ששאר התנאים שהיו בשנים הקודמות - לא תקפים.

בנידון כאן, הצדדים הסכימו שנעשה שינוי בגובה השכר (שכר הדירה עלה בסך 150 ש"ח לחודש), כך שמדובר בהסכם חדש וההסכם הראשוני לא תקף.

• ג. ריב"ש התייחס לחזן שמקובל היה לשוכרו מראש השנה ועד לראש השנה. באותם זמנים היה מאוד קשה למצוא מקום עבודה חלופי באמצע השנה, ולכן ריב"ש פסק, שההסכם ממשיך עד לסוף התקופה, אך אין ללמוד מכאן על הסכם שתקופת השכירות הסתיימה ולא חודשה, ומדובר בעונת המעברים בה ניתן בנקל למצוא שוכר חלופי, שאז אין לומר שההסכם שנעשה בשנה הראשונה מחייב את הצדדים.

לסיכום: ההסכם שנחתם בשנה הראשונה - לא מחייב את הצדדים בשנה זו, כי תקופת השכירות הקבועה בהסכם הסתיימה לאחר שנה אחת.

שוכר שממשיך לשכור בשתיקה

כאמור לעיל קבענו, שההסכם הראשוני לא תקף, כך שדין השכירות כדין שכירות סתמית, ללא תקופת שכירות קצובה. הדין במקרה זה אמור במשנה (במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב): המשכיר דירה ללא זמן קצוב, אינו יכול להוציא את השוכר מהדירה ללא הודעה מראש, זאת בכדי שהשוכר יתארגן לחפש דירה חלופית. לכן רק לאחר שלושים יום מהודעה על הפסקת השכירות - הצדדים יכולים להפסיק את ההתקשרות בניהם. (ובחורף - המשכיר אינו יכול להוציא את השוכר עד פסח). וכך גם פסק השולחן ערוך (בסימן שיב סעיף ה):

המשכיר בית לחבירו סתם - אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם, כדי לבקש מקום, ולא יהא מושלך בדרך.

המאירי (מסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב) כתב:

ואם הגיע הזמן (התסיים מועד השכירות הקבוע בחוזה), ולא היה המשכיר חושש להוציאו, ולא השוכר חושש לצאת, והאריך דירתו לשם יותר מזמנו - הרי הוא דר על תנאי סך השכירות שקדם, ומוציאו הלה כשירצה ואף הוא יוצא כשירצה.

כלומר שוכר שהמשיך לגור בבית לאחר שהסתיימה תקופת השכירות הקבוע בהסכם - יכול כל אחד מהצדדים לסיים את השכירות מתי שירצה. אומנם לקמן נראה מדברי ערוך השולחן, שיש ליידע את הצד השני שלושים ימים לפני הפסקת השכירות, וכפי שפסק השולחן ערוך (בסימן שיב סעיף ה) בדין שכירות סתמית (ללא מועד קצוב): "המשכיר בית לחבירו סתם - אינו יכול להוציאו עד שיודיענו ל' יום מקודם, כדי לבקש מקום, ולא יהא מושלך בדרך, ולסוף השלשים - יצא[2]".

הרא"ש (כלל א סימן ז) נשאל: מקום שנהוג שיש ראש השנה קבוע לשכירות בתים, ואדם שכר מחברו למשך שנה אחת, ולאחר שעברה השנה, השוכר המשיך לגור בדירה, אך לא דיבר עם המשכיר על חידוש השכירות. לאחר שעבר זמן מסוים מהשנה השנייה, מעוניין השוכר לסיים את השכירות ולפנות את הבית, אך המשכיר טוען מכיוון שלא הודעת בזמן, חשבתי שתשכור את הדירה למשך כל השנה, כך שעליך לשלם לי עבור דמי השכירות של כל השנה.

הרא"ש פסק: הדין עם המשכיר, כי באותה תקופה הנוהג היה לשכור לשנה שלמה, והיה קשה למצוא שוכרים באמצע השנה. משמע שבמקום שניתן למצוא שוכרים חלופים (כי אין תאריך אחיד {ראש השנה קבוע לשכירות בתים} שבו נסגרים הסכמי שכירויות) - לא אומרים שהשכירות התחדשה לשנה שלמה, אלא אם השוכר המשיך לגור לאחר מועד השכירות, שהוא לא חייב להמשיך את השכירות עד לסיום השנה, אלא השוכר רשאי לעזוב את הבית לאחר הודעה מוקדמת שלושים יום לפני עזיבתו.

וכך כתב מהר"י בן לב (חלק ד סימן כח, מובא בעמק המשפט חלק ד סימן כא):

ודוקא התם הוא דקאמר הרא"ש שחייב לשלם זכות כל השנה, מהטעם שכתב, כי בארץ ההיא יש ראשי חדשים קביעות לשכירות הבתים כמו שבא בשאלה, כיון דכן הוא נתחייב בשכירות כל השנה דלפי שלא ימצא למי להשכירה, אבל בנדון דידן דאין ראשי חדשים קבועים - היה רשות ביד שמעון לומר לו בכל שעה אינו רוצה לדור בזה החנות יותר השכירוהו לאחר, וכן היה רשות ביד ראובן להוציאו בכל שעה שירצה.

כאמור, הרא"ש דיבר על מקום בו נהגו לעשות ראש השנה קבוע לשכירות בתים, אבל בשאר המקומות שלא נהגו בכך - לא אומרים שהחוזה מתחדש למשך שנה שלמה, אלא דין השוכר כדין שוכר ללא זמן וניתן להוציאו לאחר התראה. וכך מבואר מדברי הריב"ש (סימן תעה) בשם רבנו האי גאון. וכן משמע מדברי הש"ך (בסימן שיב ס"ק י).

ערוך השולחן (בסימן שיב סעיף כד) כתב: שוכר שהמשיך לשכור זמן נוסף לאחר שתם מועד השכירות - דין השכירות כדין שכירות לסתם, ולכן המשכיר יוכל להוציא להוציאו את השוכר רק לאחר התראה והודעה מוקדמת שלושים יום קודם הפינוי. וכך הדין גם בשוכר שמעוניין להפסיק את השכירות, שלא יכול לעזוב לפני ההודעה מראש[3].

לסיכום: שוכר שהמשיך לגור ללא הסכם יש להחשיב זאת כשירות סתמית, שניתן לסיימה לאחר התראה בת שלושים ימים.

האם ניתן לקבל את תיקון דבריו של התובע?

בשולי פסק הדין נעיר, במקרה כאן התובע טען בתחילת הדיון טענה שהיא לטובת הנתבע, והנתבע טען טענה שהיא לטובת התובע. התובע טען שקיבל התראה מראה והנתבע טען שלא קיבל נתן התראה מראש כפי שאמר התובע. לאחר מכן התובע חזר בו וטען שאכן לא קיבל התראה שלושה חודשים מראש, אלא שחשב כך בגלל סיבה מסוימת כפי שמורחב בטענות הצדדים.

כבר בראשית הדברים נאמר, שאין כאן כל השלכה מעשית, כי בין כך ובין כך הייתה התראה בת שלושים ימים בשכירות ללא הסכם מחייב. אך יש מקום לעיין בשאלה עקרונית, האם אחד מבעלי הדין רשאי לחזור בו מטענתו הראשונית.

להרחבה בנושא זה עיינו במאמר: נתבע שמשנה את טענותיו.

החלטות:

1. הסכם השכירות שהיה בשנה הראשונה הסתיים ואין לו תוקף לשנה זו.
2. הנתבע הודיע לתובע יותר משלושים יום לפני עזיבתו את הדירה, ומשכך הוא רשאי לעזוב את הדירה (לאחר תקופת ההתראה).
3. השוכר צריך לשלם לתובע רק עד ליום 24.8.2022, המועד בו הוא עוזב את הדירה. לאחר שהשוכר יעזוב את הדירה, הוא לא יהיה חייב לשלם לתובע.
4. ניתן לערער על פסק הדין תוך 30 יום מהתאריך הנקוב עליו.

[1] הש"ך הבין את דברי ריב"ש רק בחזן שיושב ומתבטל, שאז ההסכם הראשוני לא תקף, אך שוכר שממשיך לגור בבית - ההסכם הראשוני תקף: "כיון שהוא (השוכר) דר בביתו (של המשכיר) - הוי כהשכירו בפירו, דאל"כ לא הוא ליה להניחו לדור בביתו, (אילו ההסכם היה מתבטל - המשכיר לא היה מאשר להשאיר את השוכר בביתו), אלא הוא ליה להשכירו לאחר".

הט"ז כתב: יש לחלק בין חיוב לתשלום ובין מתנה. בחיוב לתשלום (כמו שוכר שגר בבית וחייב לשלם למשכיר) - אנו אומרים שההסכם הראשוני תקף, והחיוב מתבסס על ההסכם הראשוני, אבל בהתחייבות לתת מתנה - אם לא הייתה אמירה מפורשת בתקופה השנייה - אין חיוב, וההתחייבות שהייתה לתת מתנה בתקופה הראשונה לא מחייבת את הנותן לתת גם בתקופה אחרת.

[2] הציץ אליעזר (חלק י סימן נב)  כתב: הזמן שהשוכר צריך להודיע למשכיר על פינוי הדירה הוא כפי שנקבע בחוק. ע"פ החוק (חוק השכירות והשאילה סעיף 19) השוכר צריך להודיע למשכיר מן סביר מראש. נראה שזמן סביר זה חודש. נדגיש, מדובר בשכירות ללא הסכם וללא שקבעו בניהם בע"פ או בכתב את מועד תקופת השכירות, שאז ניתן לצאת לאחר מתן הודעה בזמן סביר, כלומר חודש לפני היציאה מהדירה.

[3] כסף הקדשים (על סימן שיב סעיף ח) כתב: "אם במשלם הזמן (לאחר שהושלם מועד השכירות הקבוע בהסכם) - אמר השוכר (למשכיר): שבדעתו להמשיך השכירות עוד על שנה, והמשכיר שתק והלך לעירו - גם שי"ל שאינו שתיקה כהודאה, (כלומר שתיקת המשכיר איננה בהכרח מעידה על הסכמתו להמשך השכירות), רק רצה לבקש למצוא איזה שוכר שיתן יותר, ולא הקפיד על ימים מועטים שהשוכר יושב שם עד שימצא שוכר אחר, גם אם לא ישלם עבור הימים ההם כלל - על כל פנים צריך המשכיר להודיע להשוכר כמה ימים קודם כבשוכר סתם".

כסף הקדשים התייחס לשוכר שלאחר סיום החוזה אמר למשכיר שהוא מעוניין להמשיך להשכיר את הדירה למשך עוד שנה, בכ"ז ניתן לאחר הודעה והמתנה מספר ימים כנדרש לסיים את השכירות. שתיקת המשכיר לא מעידה על חידוש ההסכם ואין התחייבות מכללא להמשך השכירות עד סוף השנה, ויכול המשכיר או השוכר לסיים את השכירות לאחר מתן הודעה, כדין שכירות סתמית.

עמק המשפט (חלק ד סימן כא) למד בקל וחומר, שאם השוכר המשיך לגור בשתיקה, שניתן לסיים את השכירות, כי אם כסף הקדשים התיר זאת גם כאשר השוכר אמר במפורש שהוא מעוניין לשכור לשנה - קל וחומר שאם השוכר לא אמר זאת אלא המשיך לגור בדירה ללא אמירה מפורשת, שניתן לסיים את השכירות לאחר מתן הודעה.

אומנם עמק המשפט עצמו סבור, שמעיקר הדין אין צורך בהמתנה של שלושים ימים, אך כאמור מדברי ערוך השולחן משמע במפורש, שיש להצריך מתן הודעה והמתנה שלושים ימים לפני פינוי הדירה.