קנייני השכירות
בית הדין
ז שבט התשפ | 02.02.20
הרב ישועה רטבי
קנייני השכירות
הגמ' במסכת בבא קמא דף עט עמוד א כותבת: "וכשם שהקרקע נקנית בכסף, בשטר ובחזקה - כך שכירות נקנית בכסף, בשטר ובחזקה". וכ"פ השולחן ערוך בסימן קצה סעיף ט: "בדרכים שהקרקע נקנה בהם - שכירות ושאלת קרקע נקנין". וכן בסימן שטו סעיף א: "שכירות קרקע נשכר בדרכים שהוא נקנה בהם".
הסמ"ע בסימן שיב ס"ק א כתב: שכירות קרקע נקנית כקרקע בכסף, שטר וחזקה, ולאחר ששכר באחד מאלו הקניינים - השכירות נחשבת כמכירה, והמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר בשום אופן, עד שתסתיים זמן השכירות שעשו עבורו קניין.
קניין סודר בשכירות - לאור גמ' זו, כתב הטור ששכירות קרקע קונה בדיוק כמו מכירת קרקע בארבעה דברים: בכסף, בשטר, בחזקה, ובקניין סודר. אך התוס' (מס' קידושין דף כז. ד"ה ומקומו) כתבו: שכירות אינה נקנית בחליפין, וכן גם הגמ' לא הזכירה ששכירות נקנית בקניין חליפין, אלא רק כתבה: 'וכשם שהקרקע נקנית בכסף, בשטר ובחזקה - כך שכירות נקנית בכסף, בשטר ובחזקה', ולא מוזכר קניין חליפין. המחבר כתב שיטה זו בשם ויש אומרים.
הקצות בס"ק ח כתב: לפי התוס' קניין חליפין מועיל רק כאשר עושים קניין על גוף הבית או גוף החפץ, שכן בקניין חליפין כתוב "לקיים כל דבר", דהיינו קניין על קיום גוף הדבר, משא"כ בשכירות שהקניין אינו על גוף הבית, אלא רק על הפירות, דהיינו על האפשרות להשתמש בבית - קניין חליפין לא יועיל. וכן ה"ה שלא יועיל קניין חליפין בכל דבר שנועד רק להשתמשות ולא לקניית הגוף, כגון במתנה על מנת להחזיר ובשאלה[1].
הקצות הקשה על הסבר התוס': הרי כל קניין חליפין נלמד מהמעשה של בועז והגואל, ושם מדובר על זמן בו היובל נוהג, כך שהשדות בכל מקרה חזרו ביובל ליורש, נמצא שהקניין הוא להשתמשות בלבד, ובכ"ז מועיל קניין חליפין.
קניין כסף בשכירות - הבית יוסף ציין ששכירות קלה ממכירה, בכך ששכירות נקנה בכסף לבדו גם ללא שטר. ורק במכירה לא סמכה דעתו עד שיכתוב שטר. לכן ברגע שהשוכר משלם למשכיר את הפרוטה הראשונה - קניין השכירות חל. וכ"פ הרמ"א בסימן קצה בסעיף ט.
הסמ"ע בס"ק כ הסביר, מדוע שכירות נקנית בכסף בלבד: מכיוון ששכירות היא רק לזמן מוגבל, ואינו קניין קבוע, לכך לא חששו לערוך חוזה. לאור זאת, היום שנהוג לערוך חוזה בשכירות לתקופה ארוכה, נראה שיחזור דינו למקום שדרכן לכתוב שטר, כך שקניין כסף לבדו לא יקנה ללא השטר.
קניין שטר בשכירות - הסכמי השכירות שנעשים היום - אינם לפי גדרי דיני שטר (שחלקם מבוארים בסימן קצא), אומנם למעשה, בחוזי שכירות תועיל נוסח שיש בו התחייבות של השוכר לשכור את הדירה בזמן מסוים מדין סיטומתא[2].
הרמב"ם (הלכות מכירה פרק א הלכה יח) הדגיש: שכירות קלה ממכירה, בכך ששכירות נקנה בשטר לבדו גם ללא כסף. רק במכירה לא סמכה דעתו עד שיכתוב שטר וישלם כסף. לכן ברגע שהשוכר כותב שטר גם ללא תשלום מקדמה, או שהשוכר משלם למשכיר קדמה (גם בשווי קטן) - קניין השכירות חל. וכ"פ הרמ"א בסימן קצה סעיף ט.
קניין חזקה בשכירות (שימוש בדירה) - בסימן קצב מובא, ששלושת החזקות המרכזיות שיש במקח הן: נעל גדר ופרץ. וכן כתב הנתיבות בסימן קצב ס"ק ו: "יש לעיין בשכירות, במה הוא החזקה שלו? והנה מהרי"ט (ח"א סימן סח) הוכיח, דלשכירות ושאילת קרקע - בעינן ג"כ חזקה שנעל גדר ופרץ". אומנם הקצות בסימן קפט ס"ק א כתב: בשכירות מקום - עצם השימוש בדירה מהווה חזקה, כמובא בתחילת סימן קנג. וכן כתב הנתיבות בשם המחנה אפרים, שבשכירות בתים, ע"י הכנסת כליו לתוך הבית - קנה, זאת מכיוון שאין לו קניין בבית אלא רק לפירות, ודמי לשביל של הילוך כרמים, שזהו תשמישו וקנה ע"י הילוך. (רק לצורך קניין הגוף לא מועיל חזקה בפירות לדעת הרא"ש, אבל לצורך חזקת תשמישים מועיל חזקה בפירות).
הנתיבות בסימן קצב ס"ק ו ג"כ הסכים שבשכירות הקניין מתבצע ע"י השימוש בבית, אלא שלדעתו הגדר של חזקת תשמישים הוא מחילת השעבוד. כאשר יש קניין לגוף, אנו מצריכים קניין, אבל בחזקת תשמישים לא צריך קניין, שכן יש מחילת שעבוד, דהיינו בעל הקרקע משעבד את ביתו או את חצרו לצורך התשמיש, ולכך אין צורך בקניין של נעל גדר ופרץ, שהרי אין השוכר מעוניין לקנות את גוף הבית, אלא הוא מעוניין רק בתשמיש בבית, ותשמיש זה שייך לשוכר כאשר הבעלים מחלו ושעבדו את הקרקע לתשמיש השוכר.
בעל התרומות (שער סד ח"ג) כתב: שכירות ומשכון - אינם נקנים במלווה, משום דהוי כמכר.
קניין סיטומתא בשכירות - קניין סיטומתא משמעותו הוא קניין שנהגו בו הסוחרים, בין הצדדים קיימת גמירות דעת לקנות כפי המנהג. (שולחן ערוך סימן רא סעיפים א-ב). קניין סיטומתא בשכירות יכול להיות במסירת מפתח, או בהבאת צ'ק (לשיטות הסבורות שצ'יק אנו כסף ואינו שטר אלא התחייבות).
לדעת הרא"ש (מס' ב"מ פרק א סימן לח) ניתן לקנות קרקע בסיטומתא, וכך כתב הבית יוסף (שו"ת אבקת רוכל סימן פ) וערוך השולחן (סימן רא סעיף ב). אומנם הב"ח (סימן רא ד"ה ועכשיו) סבור, שקרקע אינה נקנית בסיטומתא. הש"ך בסימן רא ס"ק א הסביר: הב"ח לא חולק עקרונית שניתן לקנות קרקע בסיטומתא, אלא שכותב שאין מנהג ברור לקנות קרקע בסיטומתא, (יתכן כי חתימה על הקרקע לא מורגשת כמו חתימה על חבית, וכן לפירוש רבנו חננאל, לא מקובל לרכוש קרקע רק בתקיעת כף), אך אם יתקיים מנהג מסוים לרכישת קרקע, הוא יהי תקף מדין סיטומתא.
בשו"ת מהרש"ם (חלק א סימן קצד) מובא חילוק בין שכירות לבין רכישת קרקע: "מכל מקום מצאתי בכתבי הגה"ק מביטשאטש (כסף הקדשים), שפסק דבשכירות קרקע - מהני קנין סטימותא, ודוקא במכירת קרקע - לא מהני בלא שטר". ומכאן שלכו"ע מועיל קניין סיטומתא בשכירות.
[1] הקצות בס"ק ח הביא את דברי התוספות במסכת ערכין (דף ל. דיבור ראשון) שהסבירו מדוע לא ניתן לבצע קניין סודר בשכירות: "מקשין העולם מההיא דפ"ק דב"מ (דף יא.) מעשה בר"ג וזקנים שהיו באים בספינה, אמר מעשר שאני עתיד למוד נתון ליהושע ומקומו מושכר לו. ותני בסיפא: דנתקבלו שכר זה מזה. (מקשים העולם: מדוע ר"ג הקנה בשכירות), וליתבי ההוא אתרא במתנה ע"מ להחזיר (או) וליקני לו בחליפין דסודר, אי נמי לישייליה ההוא אתרא ויקנה ליה בקנין סודר"?
"וי"ל דכל דבר החוזר לבעלים כגון מתנה ע"מ להחזיר א"נ שאלה או שכירות בכולם - לא מיקנו בחליפין משום דהוה כמו טובת הנאה, דאמרינן (שם:) דאינה ממונא לקנות בחליפין, ומש"ה הוצרך שיתקבלו מעות זה מזה".
[2] קניין סיטומתא בחוזי מכירה - רוב הפוסקים סבורים שיש לחוזה מכירה בזמנינו תוקף בגלל קניין סיטומתא כמבואר בסימן רא. וכך מתבאר מדברי הריב"ש (סימן שמה), במקרה בו הייתה בעיה הלכתית בשטר - ריב"ש הכשיר על סמך קניין סיטומתא: "ואני סומך להכשירם מכח המנהג, דכיון דרגילי למקני בהכי - קני, דומיא דסיטומתא דבאתרא דרגילי למקני ממש - קני".
וכן כתב כסף הקדשים (סימן רא סעיף א): "מכתב הנהוג לקנות בו מגוים, מה שקורין קאנטראקט, גם גבי מטלטלין - הו"ל סטומתא היטב". וכן מובא בשו"ת צמח צדק (לובאוויטש יורה דעה סימן רלג): "מ"מ כיון דהקאנטראקט - חשוב סיטומתא במכירת יי"ש וכהאי גוונא". וכן פסק הציץ אליעזר (חלק טז סימן נג).
בפסקי דין רבניים (חלק ג עמוד 363 בהרכב: הגר"ע הדאיה, הגרי"ש אלישיב והגר"ב זולטי) מבואר, שחתימה על החוזה - חשובה כמו קניין סיטומתא: "התחייבות מועילה מדין סיטומתא, ואם קיים מנהג ברור והדבר נפוץ בין הסוחרים, שחוזה התחייבות בחתימת ידו - מחייב אותו למלאות אחרי התנאים האמורים בחוזה - הרי היא בת תוקף מדין סיטומתא".
בשו"ת מהרש"ם (חלק א סימן קצד) מובא חילוק בין שכירות לבין רכישת קרקע: "מכל מקום מצאתי בכתבי הגה"ק מביטשאטש (כסף הקדשים), שפסק דבשכירות קרקע - מהני קנין סטימותא, ודוקא במכירת קרקע - לא מהני בלא שטר". בפסקי דין (חלק ו עמוד 216) עוד מובא: "ויש גם לדון שהקנין נעשה ונגמר בעריכת החוזה, הואיל והנוהג והמקובל כעת שכל סדרי מכירת מגרשים, בתים ודירות נעשים על ידי עריכת החוזה, וכבר פסקו גדולי האחרונים שיש לדון בזה דין סיטומתא שהוא קנין המועיל, ואף שלדעת הב"ח דקנין סיטומתא מועיל רק במטלטלין ולא בקרקעות, עיין ב"ח סימן ר"א וש"ך שם, אבל כבר הכריעו גדולי הפוסקים דמועייל גם בקרקע כשנהגו כן בקרקע".