האם יש תוקף הלכתי לאופציה שניתנת לשוכר להאריך את תקופת השכירות בתקופה נוספת? והאם המשכיר יכול לחזור בו ממתן האופציה? 

הרב ישועה רטבי

 

הגדרת המושג "אופציה"

שוכר ומשכיר הגיעו לבית הדין לדיון, האם סעיף האופציה הכתוב בחוזה - תקף מבחינה הלכתית. בחוזה השכירות נאמר שיש לשוכר אופציה להאריך את תקופת השכירות, אך בגלל סיבות שונות המשכיר לא מעוניין לאפשר לשוכר לממש את האופציה. במאמר זה נרחיב בצורה כללית האם יש תוקף הלכתי לאופציה הכתובה בחוזה.

משמעות אופציה בהסכם היא נתינת כח למקבל האופציה (השוכר) לבחור האם לממש את האופציה. באם מקבל האופציה יבחר לממש את האופציה - הצד השני שנתן את האופציה (המשכיר) יהיה מחויב לאפשר זאת, ולא יוכל לחזור בו ממתן האופציה.

תוקפה של הצעת אופציה - לא נמצא בחוק שכירות דירה, אלא נמצא בחוק החוזים (חלק כללי, סעיף 3ב): "קבע המציע שהצעתו היא ללא חזרה, או שקבע מועד לקיבולה - אין הוא רשאי לחזור בו ממנה לאחר שנמסרה לניצע". החוק מתייחס להתחייבות להצעה גם אם לא נכרת חוזה, ובכ"ז יש תוקף להצעה. האופציה חזקה יותר כי היא קיימת בתוך הסכם מחייב, ולכן נותן האופציה לא יכול לחזור בו מהאופציה.

מבחינה הלכתית יש תוקף להתחייבות לאופציה - בגלל שכך מנהג המדינה[1]. כאשר הצדדים הוסיפו בחוזה את האופציה, כוונתם הייתה לאופציה שיש לה תוקף משפטי. אופציה עם תוקף משפטי זו אופציה שנותנת זכות לשוכר לבחור, והמשכיר כפוף להחלטת השוכר.

במקרה של שכירות דירה - המשכיר נותן לשוכר אופציה, כלומר האופציה היא זכות ששייכת לשוכר. המשכיר נתן לשוכר את האופציה לבחור האם לממש את זכותו ולהמשיך לשכור לתקופה נוספת, כך שהוא כפוף להחלטת השוכר, ואין אפשרות למשכיר לחזור בו ממתן האופציה.

הקניין שנעשה בתחילת השכירות תקף עד לסוף האופציה, אלא שיש אפשרות לשוכר לקבוע האם לממש את האופציה או לא לממש. כלומר מבחינה הלכתית אנו מחשיבים את כל תקופת השכירות (כולל זמן האופציה) - כתקופת שכירות אחת, כך שהקניין בתחילת השכירות מועיל גם לתקופת האופציה, ובגלל התנאי המובנה באופציה - יש יכולת לנתבע לבחור האם לממש את האופציה.

אופציה נחשבת לשכירות על תנאי, ולהלכה נפסק (רמ"א בסימן שיב סעיף א), שהמשכיר לא רשאי לסלק את השוכר בכל תקופת השכירות גם אם מכר את הבית לאדם אחר, אלא על המשכיר לקיים את תנאו, ולהשאיר את השוכר בבית בכל תקופת השכירות.

מקובל לתת אופציה בהתאמה לתקופת השכירות הראשונה, כך שאם למשל תקופת השכירות היא לשנה, האופציה היא לשנה נוספת. (אא"כ כתוב במפורש את משך הזמן של האופציה).

בכדי למנוע אי הבנות, מומלץ לקבוע שהשוכר ימסור הודעה בכתב על רצונו לממש את האופציה זמן מסוים לפני תום מועד התקופה הראשונה של השכירות[2]. במידה ולא נקבע בחוזה זמן הודעה - יוכל השוכר גם ביום האחרון להודיע על החלטתו האם לממש את האופציה, כך שהמשכיר נמצא בחוסר וודאות עד היום האחרון. בכדי למנוע זאת מומלץ כאמור לקבוע מועד אחרון של הודעה מטעם השוכר על החלטתו בדבר מימוש האופציה.

כן גם מומלץ להתייחס בצורה מפורשת לגובה שכר הדירה בתקופת האופציה. אך במידה ולא נעשה שינוי בחוזה - השכר בתקופת האופציה יהיה בהתאם למועד הראשון, גם אם מחירי שכירות הדירות עלו באופן משמעותי באיזור המגורים בו נמצאת הדירה.

כמו כן מומלץ לכתוב כי במידה והמשכיר ימכור את ביתו לאדם אחר - הקונה החדש יהיה מחויב לאופציה שיש לשוכר ולא יוכל לפנותו, (המשכיר גם יכול לכתוב הפוך, שבמידה והוא ימכור את הנכס - האופציה תתבטל).

לאופציה בחוזה שכירות לעסק, יש משמעות כלכלית רבה. האופציה נדרשת לצורך בניית יציבות כלכלית. השוכר יוכל להשקיע בעסק ולפתחו ללא חשש שהכל ירד לטמיון, במידה ויצטרך לפנות את המקום לאחר זמן קצר. השוכר סומך על מתן האופציה ומשקיע בפרסום המקום, בשיפוץ המקום וכו'. פיתוח העסק לא היה כדאי מבחינה כלכלית ללא מתן האופציה.

בספר משפטיך ליעקב (חלק ב עמוד רטז) מובא: "כאשר בוחנים את חוזה השכירות, יש בפנינו שני זמנים לתום מועד השכירות. הזמן הראשון - תום חמש שנים ממועד השכירות, הוא הזמן המחייב את המשכיר לסיים את זמן השכירות במידה והשוכר יחפוץ בכך. לאמור - במהלך חמש שנות השכירות אין השוכר יכול לכוף על המשכיר שיקבל בחזרה את החנות, אלא במידה ופינה את החנות במהלך החמש שנים עליו לשלם דמי שכירות מלאים (עיין קצוה"ח שטז,א). הזמן הזה (של חמש השנים הראשונות) הוא הן לטובת המשכיר (שאין השוכר יכול לפנות את החנות) והן לטובת השוכר (שאין המשכיר יכול לפנותו)".

"בתום חמש השנים, שמורה לשוכר האפשרות להאריך את חוזה השכירות לחמש שנים נוספות. המילה "אופציה" מקורה מהמילה הלטינית ,OPTIOשפירושה - בחירה. כלומר, נתנו לשוכר בחירה להמשיך את תקופת השכירות לחמש שנים נוספות. זמן זה הוא לטובת השוכר בלבד. האופציה להארכת תקופת השכירות ע"י השוכר, נהוגה במסגרת של השכרת חנויות, מפעלים ובתי עסק. הסיבה לכך - אם העסק יראה ברכה במהלך התקופה הראשונה, עלול שינוי המקום לגרום לשינוי המזל (לרעה). לכן נהוג לתת לשוכר אפשרות, שבמידת הצורך לא יצטרך לשנות את מקום העסק. בחירה זו תלויה אך ורק בדעתו של השוכר. לאור זאת, בנדו"ד רשאי השוכר להאריך את זמן השכירות בחמש שנים נוספות. (במאמר מוסגר אציין, שנראה שאין השוכר חייב לממש את האופציה בשלב אחד. הוא רשאי להאריך את האופציה במספר שלבים, עד לתקופה של חמש שנים נוספות)".

בריב"ש (סימן רנז) יש התייחסות הלכתית ראשונה למקרה הדומה לאופציה. ריב"ש התייחס לשוכר בית למשך חמש שנים, עם אופציה להמשיך ולשכור לעוד חמש שנים. המשכיר התנה עם השוכר: "לא אוכל אני והבא מכחי להוציאו משם ולמחות בידו בשום טענה וענין בעולם, ולא בשום דין ומנהג, כי אם לצורך עצמי ודירתי". כלומר אין כל אפשרות למשכיר להוציא את השוכר מהבית אלא רק בחריג אחד והוא שהמשכיר צריך את הבית לגור בו בעצמו, אך אם המשכיר ימכור לאחרים - לא יהיה ניתן להוציא את השוכר מהבית, בגלל האופציה שנחשבת לתנאי שנעשה בתחילת השכירות ויש לו תוקף הלכתי.

צריך לציין, במקרה המובא בריב"ש קיים תנאי מפורש[3], אך בחוזה אופציה בשכירות לא קיים תנאי מפורש, אך בכ"ז האופציה תקפה, בגלל שהמשכיר התכוון לאופציה המקובלת ונהוגה במדינה, וזו אופציה עם זכות שיש לשוכר ובמשכיר כפוף לה.

 

 

משכיר שרוצה לעלות את מחיר בשכירות באופציה

התחייבות של המשכיר לתת אופציה מחייבת גם לא לעלות את מחיר השכירות בתקופת האופציה, (אא"כ כתוב אחרת בחוזה). זה עובד לטובת השוכר, שגם אם מחירי השכרת דירות יעלו - המשכיר לא יוכל לעלות את השכר, אך זה גם יכול להיות לרעת השוכר אם המחירים ירדו, עדיין השוכר יהיה מחויב לשלם את המחיר הקבוע בחוזה. (אומנם אם המחירים ירדו השוכר יכול פשוט להחליט לא לממש את האופציה, ולעבור לדירה אחרת).

דין אופציה כדין שכירות לזמן קצוב. בגמ' במסכת בבא מציעא דף קא עמוד ב מבואר, שאסור למשכיר לעלות את מחיר שכירות הבית, אא"כ מחיר השכירות של כל הדירות באיזור התייקר[4].

הרא"ש (כלל א סימן ו) כתב: רב הונא דיבר רק במקרה שלא קבעו זמן קצוב לשכירות, אבל אם השכירו לזמן קבוע - המשכיר אינו יכול לעלות את מחיר השכירות. וכ"פ הרמ"א בסעיף ט, והשולחן ערוך בסעיף י.

הסמ"ע בס"ק טו העיר: הרמ"א "אגב שיטפא" לא שם לב, שגם השולחן ערוך בסעיף י פסק כדברי הרא"ש, ולכן העיר על כך בסעיף ט. אבל הש"ך בס"ק י כתב: הרמ"א ראה את דברי השולחן ערוך, אך כאן בסעיף ט הרמ"א הוסיף דין חדש (ע"פ דברי ריב"ש בסימן תעה), שאם השכירות הייתה לזמן קצוב, אך השוכר המשיך לגור בבית בשתיקה ללא כתיבת חוזה חדש, למרות שעבר הזמן הקבוע בחוזה, בכ"ז המשכיר לא יכול לעלות את מחיר השכירות על הזמן בו הוא כבר התגורר, כי המשכיר לא התנה זאת עם השוכר.

לסיכום, מומלץ להתייחס בצורה מפורשת לגובה שכר הדירה בתקופת האופציה. אך במידה ולא נעשה שינוי בחוזה - השכר בתקופת האופציה יהיה בהתאם למועד הראשון, גם אם מחירי שכירות הדירות עלו באופן משמעותי באיזור המגורים בו נמצאת הדירה.

מחיר שכירות הדירה שנקבע בחוזה נמוך

להלכה נפסק שאין דין הונאה לקרקעות, לכן גם אם מחיר שכירות הדירה שנקבע בחוזה, לא היה בגובה הריאלי של מחירי השכירות באותו איזור מגורים - המשכיר לא רשאי לעלות את המחיר בתוך תקופת השכירות כולל לא בתקופת האופציה.

במשנה במסכת בבא מציעא דף נו עמוד א מובא שאין דין הונאה בקרקעות[5]. לדעת הרמב"ם (הלכות מכירה פרק יג הלכה ח), אין הונאה בקרקעות כלל, אך לדעת רבנו תם (תוס' ד"ה אמר ר"נ), רק פער עד שווי מחצית מערך המקח - לא נחשב להונאה, אבל אם הפער גדול ממחצית שווי המקח - המקח בטל[6].

השולחן ערוך בסימן רכז סעיף כט פסק כדברי הרמב"ם, והרמ"א פסק כדברי ר"ת. הש"ך בס"ק יז הפנה לדבריו בסימן סו ס"ק קכב, שם הוכיח שהלכה כשיטת הרמב"ם[7].

לאור זאת, אם המחיר שנקבע בתקופה הראשונית היה נמוך בחצי מעלות השכרת דירות, לדעת השולחן עירוך בכ"ז אין דין הונאה, אך לדעת הרמ"א יש דין הונאה.

 

 

קנייני השכירות

בין הצדדים נחתם חוזה שכירות. לפי ההלכה (כפי שיורחב בהמשך), הקניין המתאים לשכירות הוא כסף, שטר וחזקה. במקרה כאן כל שלושת הקניינים בוצעו, כך שהמשכיר מחויב להעמיד את המבנה לרשות השוכרים ואינו יכול לחזור בו לאחר ביצוע הקניין.

במסכת בבא קמא דף עט עמוד א מובא: "וכשם שהקרקע נקנית בכסף, בשטר ובחזקה - כך שכירות נקנית בכסף, בשטר ובחזקה[8]".

הסמ"ע בס"ק א כתב: שכירות קרקע נקנית כקרקע בכסף, שטר וחזקה, ולאחר ששכר באחד מאלו הקניינים - השכירות נחשבת כמכירה, והמשכיר אינו יכול להוציא את השוכר בשום אופן, עד שתסתיים זמן השכירות שעשו עבורו קניין.

קניין כסף בשכירות - הבית יוסף ציין ששכירות קלה ממכירה, בכך ששכירות נקנה בכסף לבדו גם ללא שטר. ורק במכירה לא סמכה דעתו עד שיכתוב שטר. לכן ברגע שהשוכר משלם למשכיר את הפרוטה הראשונה - קניין השכירות חל. וכ"פ הרמ"א בסימן קצה בסעיף ט.

הסמ"ע בס"ק כ הסביר, מדוע שכירות נקנית בכסף בלבד: מכיוון ששכירות היא רק לזמן מוגבל, ואינו קניין קבוע, לכך לא חששו לערוך חוזה. לאור זאת, היום שנהוג לערוך חוזה בשכירות לתקופה ארוכה, נראה שיחזור דינו למקום שדרכן לכתוב שטר, כך שקניין כסף לבדו לא יקנה ללא השטר.

קניין שטר בשכירות - ראינו בסימן קצא שישנם גדרים ברורים לשטר, שאינם קיימים בחוזה היום, ולכך אין לחוזה היום גדר של שטר קניין, אלא של שטר התחייבות, כך שלא ניתן לבצע קניין שכירות רק על סמך החוזה.

קניין חזקה בשכירות - בסימן קצב מובא, ששלושת החזקות המרכזיות שיש במקח הן: נעל גדר ופרץ. וכן כתב הנתיבות בסימן קצב ס"ק ו: "יש לעיין בשכירות, במה הוא החזקה שלו? והנה מהרי"ט (ח"א סימן סח) הוכיח, דלשכירות ושאילת קרקע - בעינן ג"כ חזקה שנעל גדר ופרץ".

אומנם בסימן קפט ס"ק א מובאים דברי הקצות בס"ק א, שבשכירות מקום - עצם ההשתמשות מהווה חזקה, כמובא בתחילת סימן קנג. וכן כתב הנתיבות בשם המחנה אפרים, שבשכירות בתים, ע"י הכנסת כליו לתוך הבית - קנה, זאת מכיוון שאין לו קניין בבית אלא רק לפירות, ודמי לשביל של הילוך כרמים, שזהו תשמישו וקנה ע"י הילוך. (רק לצורך קניין הגוף לא מועיל חזקה בפירות לדעת הרא"ש, אבל לצורך חזקת תשמישים מועיל חזקה בפירות).

הנתיבות בסימן קצב ס"ק ו ג"כ הסכים שבשכירות הקניין מתבצע ע"י התשמיש בבית, אלא שלדעתו הגדר של חזקת תשמישים הוא מחילת השעבוד. כאשר יש קניין לגוף, אנו מצריכים קניין, אבל בחזקת תשמישים לא צריך קניין, שכן יש מחילת שעבוד, דהיינו בעל הקרקע משעבד את ביתו או את חצרו לצורך התשמיש, ולכך אין צורך בקניין של נעל גדר ופרץ, שהרי אין השוכר מעוניין לקנות את גוף הבית, אלא הוא מעוניין רק בתשמיש בבית, ותשמיש זה שייך לשוכר כאשר הבעלים מחלו ושעבדו את הקרקע לתשמיש השוכר.

לסיכום, במקרה כאן, בוצעו שלושת קנייני השכירות, השוכרים שילמו כסף למשכיר, וכן כתבו חוזה, וגם השתמשו במבנה העסק וזה נחשב לחזקה. לאחר ביצוע קנייני השכירות - אין אפשרות חרטה אלא רק לפי תנאי החוזה.

 

 

[1] הרמב"ם (הלכות שכירות פרק ו הלכה א) כתב: "ובכל אלו הדברים הולכין אחר מנהג המדינה והשמות הידועין להם כדרך שאמרנו בענין מקח וממכר". וכ"פ השולחן ערוך בסימן שח סעיף ג: "ובמקום שאין מנהג ידוע; אבל במקום שיש מנהג - הכל לפי מנהג". וכן בסימן שיג סעיף א. וכן הרמ"א בסימן שיד סעיף ב: "ובכל אלו העניינים הולכים אחר מנהג המדינה".

[2] הסמ"ע בסימן שיב ס"ק יג כתב: "והוא הדין דהשוכר יצא מיד בלי הודעה להמשכיר. והטעם: דהרי ידעו שיכלה הזמן, והוי להו לדבר זה עם זה או עם אחרים באופן שידעו מקום דירתם מסוף הזמן והלאה".

[3] כך כתב ריב"ש: "ובנדון זה כך הוא, ראובן השכיר ביתו לשמעון, והתנה שלא יוכל לסלקו לא הוא ולא באי כחו, אלא לצורך עצמו ודירתו, וכיון ששייר במה שהשכיר - אין בכלל תנאי השיור אלא לעצמו ולדירתו, ולא אפי' יורשיו, אין צריך לומר בא מכח מכירה. וכל שכן בנדון זה שנראה מלשון התנאי שכך היתה כוונתם, שהרי הזכיר בלשון ההוא הרבה פעמים הוא ובאי כחו, ובתנאי השיור לא אמר כי אם לצורך עצמי ודירתי".

[4] הר"ן (חידושים על הגמ') כתב: מדובר שהמשכיר התנה עם השוכר לפני שהשוכר נכנס לדירה שהמחיר שנקבע הוא לא קבוע, ואם כל מחירי הדירות יתייקרו, גם הוא יעלה את המחיר, במקרה שעשה תנאי זה, יכול המשכיר לעלות במחיר גם ללא הודעה מוקדמת. אבל אם לא היה תנאי - אסור לו לעלות במחיר, ואם רוצה המשכיר לפנותו מהבית עליו למסור מודעה מוקדמת מספר ימים קודם בימות החמה ובימות הגשמים, בכל שכירות כפי דינה הנ"ל.

[5] התוספות (מסכת ב"ב דף סא: ד"ה שמע) כתבו: הטעם שאין הונאה לקרקעות אינו בגלל שיש אנשים שרוכשים קרקע גם ביותר משוויו, אלא בגלל גזירת הכתוב, שכתוב: "מיד עמיתך" ודורשים שיש הונאה רק בדבר הנקנה מיד ליד ולא בקרקעות. וכן הסביר הרמב"ם (הלכות מכירה פרק יג הלכה ח).

אבל בספר החינוך (מצוה שלז) מובא בשם הרמב"ן (פרשת בהר): "אבל החילוק שביניהן הוא, שאם נמצאת אונאה במטלטל ביתר משתות שיבטל המכר, שדעת הבריות שלא לסבול אונאה יתירה מכן במטלטלין, אבל בקרקע לפי שהקרקע דבר קיים לעולם - דרך הבריות למחול בו כל אונאה אחר שלקחו אותו, וכעין מה שאמרו זכרונם לברכה (מס' ב"ק דף יד:) על דרך ההפלגה שהקרקע דבר השוה כל כסף הוא. והראיה לדברינו אלה, כלומר שאיסור אונאה אף בקרקע, שהרי עיקר אזהרה זו בקרקעות הוא דכתיבא, וכמו שמפורש בפרשה. זהו דעת הרמב"ן זכרונו לברכה בענין זה, וכמו שכתב בפירוש החומש".

הרמב"ן (ויקרא פרק כה פסוק יד) כתב: התורה דנה באיסור הונאה בהקשר של מכירת קרקעות, למרות שאין הונאה בקרקעות, ומכאן שיש איסור מהתורה להונות למרות שאין חיוב להחזיר את ההונאה. דהיינו יש לחלק בין חיוב ממוני ובין איסור הלכתי. מבחינת האיסור - תמיד יש איסור להונות. אך מבחינה ממונית - אין חיוב החזר תשלום על הונאה בקרקעות. וכך גם כתב ספר החינוך (מצוה שלז).

המשנה למלך (הלכות מלוה ולוה פרק ד הלכה א) כתב: מדברי התוספות (מסכת בבא מציעא דף סא עמוד א) משמע, שגם איסור אין בהונאת קרקעות. (מחלוקת זו הובאה בדברי רבי עקיבא איגר על סעיף כט).

הסמ"ע בסימן רכז ס"ק נא כתב בשם מהרש"ל: איסור הונאת דברים וגניבת דעת שייכים גם במקרים בהם אין איסור הונאה (כגון בקרקעות). כך כתב הסמ"ע: "דאף דאיתמעטו הני מדין אונאה, מ"מ לא גרעי מאונאת דברים וגניבת דעת, ובכלל לא תונו איש את עמיתו הן".

הסמ"ע הוסיף: אין איסור הונאת דברים וגניבת דעת כאשר ההונאה נעשית בשוגג ובלא שימת לב.

[6] הסמ"ע בס"ק נ כתב: לפי שיטת רבנו תם, רק פער פחות משווי מחצית מהסכום - אין בו הונאה, אבל אם הפער בגודל מחצית מהסכום - יש דין הונאה, וק"ו אם הפער גדול ממחצית מהסכום, שיש דין הונאה. הסמ"ע תמה על דברי הרמ"א, שכתב: אין הונאה בקרקעות עד מחצית מהסכום, ורק כאשר הפער גדול ממחצית - יש דין הונאה בקרקעות.

הש"ך בס"ק יז כתב כדברי הרמ"א: פער בגודל מחצית מהסכום - אין הונאה, ורק כאשר הפער גדול ממחצית מהסכום - יש דין הונאה בקרקעות. וכך מוכח מדברי התוס' (מס' ב"מ דף נז. ד"ה אמר, וכן התוס' במס' ב"ק דף יד. ד"ה דבר).

הפתחי תשובה בס"ק כד כתב: בספר שער המלך (הלכות מכירה פרק יג הלכה ח) הקשה על דברי הש"ך, ופסק כדברי הסמ"ע. וכ"פ הב"ח בס"ק מא.

[7] אך הגר"ע אייגר פסק שיש ספק בדין, והמוציא מחברו עליו הראייה.

[8] קניין סודר בשכירות - הטור הוסיף שניתן לבצע קניין סודר בשכירות קרקע, כי שכירות קרקע קונה בדיוק כמו מכירת קרקע בארבעה דברים: בכסף, בשטר, בחזקה, ובקניין סודר. אך התוס' (מס' קידושין דף כז. ד"ה ומקומו) כתבו: שכירות אינה נקנית בחליפין, וכן גם הגמ' לא הזכירה ששכירות נקנית בקניין חליפין, אלא רק כתבה: 'וכשם שהקרקע נקנית בכסף, בשטר ובחזקה - כך שכירות נקנית בכסף, בשטר ובחזקה', ולא מוזכר קניין חליפין. המחבר כתב שיטה זו בשם ויש אומרים.

הקצות בסימן קצה ס"ק ח כתב: לפי התוס' קניין חליפין מועיל רק כאשר עושים קניין על גוף הבית או גוף החפץ, שכן בקניין חליפין כתוב "לקיים כל דבר", דהיינו קניין על קיום גוף הדבר, משא"כ בשכירות שהקניין אינו על גוף הבית, אלא רק על הפירות, דהיינו על האפשרות להשתמש בבית - קניין חליפין לא יועיל. וכן ה"ה שלא יועיל קניין חליפין בכל דבר שנועד רק להשתמשות ולא לקניית הגוף, כגון במתנה על מנת להחזיר ובשאלה.

הקצות הקשה על הסבר התוס': הרי כל קניין חליפין נלמד מהמעשה של בועז והגואל, ושם מדובר על זמן בו היובל נוהג, כך שהשדות בכל מקרה חזרו ביובל ליורש, נמצא שהקניין הוא להשתמשות בלבד, ובכ"ז מועיל קניין חליפין.

 

שאל שאלה


קוד אבטחה
רענן