חזרה מאישור בנייה

-

יז אב התשעח | 29.07.18

שכנים שניהלו ביניהם משא ומתן במשך 13 שנים  לצורך הרחבה. השכנים הגיעו להסכמה, קיבלו היתר בנייה, וחלק מהשכנים אף החל בבנייה. האם יכול אחד מהשכנים לחזור בו מהסיכום הכללי.

 הדיון התקיים בבית הדין בארץ חמדה-גזית בירושלים.

 

א.    רקע ועובדות מוסכמות

הצדדים הינם שכנים בבית משותף (21 דיירים) הגרים אחד מעל השני. הנתבע גר בקומה השישית, מעליו גר התובע הראשון, ומעליו גר התובע השני.

במשך כשלוש עשרה שנים דיירי הבניין עסקו במשותף בשינוי התב"ע של הבניין והוצאת היתר בניה. הם ניהלו ביניהם משא ומתן לצורך הרחבה שתוסכם ותאושר ע"י כלל הדיירים. בתאריך 25/11/2015 דיירי הבניין קיבלו אישור והיתר בנייה.

ע"פ התוכנית, הנתבע הגר בקומה התחתונה קיבל היתר בניה לסגירת חלק ממרפסת ביתו. התובע הראשון קיבל היתר בניה לבנייה של כשישים מ"ר מעל המרפסת של הנתבע, והתובע השני קיבל היתר לבניית מרפסת שתי קומות מעל מרפסת הנתבע.

לצורך מימוש התוכניות של שני התובעים, יש צורך להתקין יסודות ועמודי תמיכה על גבי מרפסת הנתבע.

ב.     טענות התובעים

בגלל סיבות כלכליות הנתבע חזר בו מהסכמתו לבנות חדר במרפסת ביתו, וכעת הוא מסרב לבנות את החדר שמעליו ייבנו המרפסות של התובעים.

התובע הראשון הציע בעבר לנתבע לבנות מכספו את שלד החדר, אך הנתבע מסרב ומבקש פיצויים על בנייה במרפסת ביתו הפרטית.

חלק מהדיירים כבר התחילו לבנות ע"פ ההיתר שהתקבל מהעירייה: הדיירים מעל התובע השני כבר בנו וכיסו את מרפסת הסוכה שלו, כך שאי-בניית מרפסת סוכה תוריד מערך הדירה.

התובעים מבקשים מבית הדין שיורה לנתבע לקיים את הבטחתו ולתת אישור לפועלים לבנות את שלד החדר על חשבון התובעים. לחלופין, במידה והנתבע יסרב לאשר את כניסת הפועלים - לחייב את הנתבע בהוצאות היטל ההשבחה, הוצאות האדריכל, הוצאות עבור חברת הגיחון ועבור ירידת ערך הדירה בדירה ללא מרפסת לסוכה.

עוד ציינו התובעים, כי לפני שש שנים, אחד הדיירים אמר בצורה ברורה שהוא מתנגד להרחבה וכל התוכנית נעצרה, כולם הבינו שאם אחד מתנגד - לא ניתן להתקדם. אילו בעבר הנתבע היה מודיע שהוא חוזר בו מהאישור - הם היו מבינים ולא ממשיכים בתהליך, אך הנתבע לא אמר כלל שהוא חוזר בו והם לא יכלו להעלות זאת על דעתם, ולכן הם הסתמכו על אישורו והוציאו הוצאות רבות.

היתר הבניה תקף לשנה מיום הוצאתו, במקרה של התחלת בניה אז ההיתר בתוקף למשך שנה מיום הפסקת הבניה. במידה והנתבע יעקב את ביצוע העבודות - ההיתר יפוג ועמל של שנים והשקעה כספית גדולה תרד לטמיון.

התובעים טענו שהחתימה של השכן מחייבת לאפשר להם את ביצוע העבודות מדין סיטומתא; במידה והנתבע ימנע מהם לבצע את העבודות יש לחייב אותו מדין "לך ואני אבוא אחריך", שכן על אמונתו והסכמתו שילמו רבבות שקלים לצורך הוצאת ההיתר.

 

 

ג.      הוצאות התובע הראשון

התובע הראשון תבע הוצאות בסך 120,975.53 ש"ח. להלן פירוט ההוצאות שהיו לתובע הראשון:

  • א. 29/01/2015 - תשלום היטל השבחה לעירייה בסך 78,745.31 ש"ח (הוגשה קבלה).
  • ב. 29/06/2015 - תשלום עבור תיעול וכביש / מדרכה פיתוח בסך 13,283.26 ש"ח (הוגשה קבלה).
  • ג. 05/05/2016 - תשלום לחברת הגיחון בסך 9,906.54 ש"ח.
  • ד. תשלום נוסף שהועבר לשכן שיזם את ההרחבה - 2,000$ (1,200$ לוועדה המחוזית + 800$ למקומית). (בשער 3.5 ש"ח לדולר).
  • ה. תשלום נוסף שהועבר לאותו שכן- 5,500 ש"ח (מודד, צילומים תצ"ר, פרסום פתיחת תיק).
  • ו. אגרת היתר בנייה - 33,197.57 ש"ח לכלל דיירי הבניין (21 דיירים כל דייר משלם 1,580.83 ש"ח).
  • ז. אגרת פיתוח והיטל ביוב - 33,717.57 ש"ח לכלל דיירי הבניין (21 דיירים כל דייר משלם 1,605.59 ש"ח).
  • ח. הוצאות טיסה בסך 380 יורו. (בשער 4.3 ש"ח ליורו).
  • ט. הוצאות בסך 400 יורו.

 

ד.     הוצאות התובע השני

התובע השני תבע הוצאות בסך 41,912 ש"ח. להלן פירוט ההוצאות שהיו לתובע השני:

  • א. 04/02/2015 - תשלום היטל השבחה לעירייה בסך 20,912 ש"ח (הוגשה קבלה).
  • ב. תשלום עבור תיעול וכביש / מדרכה פיתוח בסך 6,000 ש"ח.
  • ג. תשלום שהועבר לשכן שיזם את ההרחבה בסך 15,000 ש"ח.

 

ה.    טענות הנתבעים

ההסכמה לבנייה הייתה לפני 13 שנים, עבר זמן רב, דברים השתנו, כעת הנתבע לא עובד ואין לו יכולת כלכלית לבנות. דבר זה לא ישתנה בעתיד, לכן הנתבעים מתנגדים לבניית השלד.

מעבר לכך, מדובר בשטח פרטי, הנתבע רכש מכספו הפרטי את המרפסת, כך שיש לפצות אותו על שימוש בשטחו הפרטי.

הנתבעים טוענים שהיה על התובעים לברר אצלם האם הם מתנגדים לבנייה, האם ישנן דרישות לפיצויים, אך התובעים לא בדקו ולכן אין להם אחריות על ההוצאות שהתובעים הוציאו.

הנתבע ציין ששכן שגר במקביל לתובעים, שילם פיצויים לדייר על בנייה על גבי המרפסת שלו.

הנתבעים ציינו שבמקרים אחרים שכנים קיבלו תשלום עבור שימוש בשטח שלהם, כך שהם מבינים שיש צורך בתשלום בכדי להשתמש בשטח פרטי.

 

 

ו.       תגובת התובעים

  • הטענה לגבי השכן ששילם פיצויים לבעל המרפסת אינה רלוונטית לדיון, כי שם היה מדובר בשכן שבנה בניה לא חוקית על גבי מרפסת של שכנו ולכן הוא פיצה אותו, אולם כאן מדובר בבניה חוקית, מה גם שבכל שלבי הוצאת ההיתר לא עלתה שום דרישה מצד הנתבעים. הליך הוצאת ההיתר ארך שנים ארוכות גם בגלל התנגדויות שונות שהעלו דיירי הבניין, ובמידה והיתה דרישה לתשלום היה צריך להעלות אותה בשלב הוצאת ההיתר.
  • ביחס לטענה על קבלת תשלום על שימוש בשטחים פרטיים שלהם: האמת ממש הפוכה, התובעים הם אלו שוויתרו על שטחים פרטיים שרכשו ורשומים על שמם בטאבו (מחסן וחללים), בכדי למנוע מריבות ומשפטים - הסכימו לקבל מחצית מערך השטחים המדוברים.

 

ז.       השאלות לבירור:

  • א. האם מותר לבנות מרפסת ללא הסכמת השכנים.
  • ב. יחס ההלכה לחוק מקרקעין.
  • ג. האם דייר שכבר הרחיב יכול להתנגד לבנייה של שכניו?
  • ד. חזרה מחתימה על הסכמה להרחיב.
  • ה. בעלות על האוויר שמעל המרפסת של הנתבע.
  • ו. מנהג המדינה בבעלות על קרקע הבניין.
  • ז. כפיית בניית שלד במרפסת חברו.
  • ח. כפייה על הרחבת בניין שגורמת להגדלת תשלום הארנונה.
  • ט. הגורם הוצאות לחברו האם חייב לשלם.
  • י. ירידת ערך הדירה.
  • יא. האם היה על הנתבעים לחזור ולברר האם התובעים חזרו בהם.

 

א- בניית מרפסת ללא הסכמת השכנים

יש לדון האם לפי ההלכה מותר לדייר לבנות מרפסת ללא הסכמת השכנים. נדון תחילה בהלכה העקרונית, במקום שאין חקיקה רלוונטית העוסקת בתחום זה.

במשנה (מסכת בבא בתרא בסוף דף נט עמוד א) מובא:

"הזיז, עד טפח - יש לו חזקה, ויכול למחות; פחות מטפח - אין לו חזקה, ואין יכול למחות".

המנחת יצחק (חלק ו סימן קע בס"ק יז) השווה בין הוצאת זיז לבין הוצאת מרפסת, והתיר להוציא מרפסת במציאות בה אין בעיה של היזק ראייה:

"נלענ"ד לדמות דין זה להוצאת זיזין ברשות חבירו המבואר (בחו"מ סי' קנ"ג), דכל מה שמעכב עליו חבירו הוא משום היזק ראיה, וע"כ בחצר השותפין היכא דליכא היזק ראיה - לא יכול לעכב עליו חבירו".

אבל הלחם רב (סימן קלט) אסר לפתוח מרפסת לאוויר הבניין ללא אישור מהשכנים,

"א"כ נעשה חצר השותפים, ואין כח (למוחזק) להוציא בנין גארדאקי (מרפסת)".

וכך פסק הגרי"ש אלישיב (קובץ מקבציאל חלק כג עמ' ריז):

"בניית מרפסת חשיב כלקיחת בעלות, מאחר והאויר והקירות החיצוניות הוא רכוש משותף של כל השכנים, ע"פ התקנון דבתים משותפים, ובבניית המרפסת לוקח בקביעות להשתמשות שבאותו מקום ע"י חפירה ובנייה בקיר החיצוני המשותף, ומההיא דזיז (משנה במסכת בבא בתרא בסוף דף נט עמוד א) - אין ראייה, דזיז הוא דבר קטן ולא קבוע כ"כ בבניין גמור כמרפסת שבימינו".

לסיכום, מעיקר הדין יכול שכן הגר בבית משותף להתנגד להרחבה ולתוספת בנייה של חברו כאשר יש פגיעה בזכות הקניינית שלו.

 

 

ב- יחס ההלכה לחוק מקרקעין

ע"פ החוק (חוק המקרקעין סעיף 71ב), כל שינוי מהמציאות הקיימת בבניין משותף מצריכה את אישורם של שלושה רבעים מבעלי הדירות (כאשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירה שלהם), וכן אישור מהעירייה. כל זאת בתנאי שאין פגיעה בזכויות של דיירים אחרים. בנייה ללא אישורים אינה חוקית (במקרים מסוימים תתכן עבירה פלילית בבנייה ללא היתר).

קביעות החוק תואמות את ההלכה, ולכן יש להן תוקף הלכתי. שהרי, גם על פי ההלכה, אין אפשרות לבצע שינוי שלא היה בשעת בניית הבית ללא אישור השכנים, וכך פסק הרמ"א בסימן קנד סעיף א בשם הטור:

"כל אחד מבני החצר (השותפים) - אין לו רשות לשנות כלל, אלא כמו שבנאו או קנאו או ירשוהו - יש להם לנהוג בו".

הט"ז (סימן קנד סעיף א) הוסיף: למרות שהייתה אפשרות בהתחלה לערוך שינויים בבניין, בכל זאת אם השינויים לא נעשו, והוא קנה את הדירה בצורתה הנוכחית - אין אפשרות לאף שכן לשנות בכל צורה שתגרום פגיעה לאחד מהדיירים.

הרא"ש (מסכת בבא בתרא פרק ב סימן יא) כתב:

"וכן שנים (שותפים) השרויין בחצר אחד - היחיד מעכב על היחיד, וכן היחיד מעכב על הרבים". וכן פסק השולחן ערוך בסימן קנו סעיף א: "ואפילו נתרצו לו כולם חוץ מאחד - אותו אחד מעכב עליו".

כלומר, כל דייר יכול לעכב את שכנו מלהרבות בדיירים.

גם אילולא החוק היה תואם להלכה, היה מקום לקבוע שיש תוקף לחוק. שהרי כבר כתב החתם סופר (חושן משפט סימן מד) שבמנהגים ונימוסים - מודה הר"ן שיש דינא דמלכותא, "דהטעם משום דניחא להו, ואין לחלק בין מלכי ישראל לאומות העולם". כלומר, ישנה חובה לפסוק לפי הדינא דמלכותא, בכל הנוגע לחוקים שיש בהם אינטרס ציבורי וטובת הכלל.

בנוסף, הוראות חוק המקרקעין בכל הנוגע להתנהלותם של בתים משותפים נעשה למנהג רווח בכל אתר ואתר.

לסיכום, חוק בתים משותפים תקף ע"פ דינא דמלכותא וע"פ מנהג המדינה. לכן יש איסור לשכן הגר בבית משותף לבנות תוספת לדירתו ללא אישור משכניו השותפים בבניין (ציץ אליעזר חלק טז סימן סט). ע"פ החוק נדרשת הסכמה של 75% מדיירי הבניין, וכן תשלומי איזון.

 

 

ג- זכותו של שכן שכבר הרחיב את דירתו להתנגד להרחבה ע"י שכניו

במקרה הנדון, הנתבע הרחיב ובנה במרפסת ביתו עוד יחידת דיור אותה הוא משכיר למשפחה אחרת. ע"פ הדין, כאשר דייר בבית משותף כבר הרחיב את דירתו, אין לו אפשרות להתנגד להרחבה דומה של שכניו,.

הגר"י גרוסמן בספרו משכנות ישראל (עמוד מח) כתב בשם שו"ת בית דוד (סימן צב): שכן שבנה והרחיב את ביתו - לא יוכל להתנגד להרחבה של שכן אחר. הטעם לכך הוא שיש להסתכל על מחילת השכנים כעל מחילה הדדית: השכנים נתנו את הסכמתם להרחבה ולבנייה של השכן הראשון בתנאי שגם הם יקבלו את הסכמתו לכשירחיבו הם. במידה והשכן שכבר הרחיב מתנגד להרחבה של שכניו, הרי שיש לראות בהסכמתם לבנייתו משום מחילה בטעות שאינה תקפה, כך שהרחבתו תלויה בהרחבת שכנו.

גם על פי החוק (חוק המקרקעין 71ג), בעל דירה שכבר הרחיב את דירתו, נחשב כאילו הוא מסכים להרחבה של שכניו, בתנאי שהרחבת השכנים אינה יותר גדולה מההרחבה שלו.

בפסקי דין רבניים (חלק יב עמוד 15) בהרכב הגר"ש גורן, הגר"י קאפח והגר"מ אליהו מובא:

"אפילו לדעת חכמי הצרפתים המובאת בתשובת הרשב"א (תולדות האדם סי' קל"ד ובר"ן נדרים כ"ח ע"א), שבארץ ישראל אין אומרים דינא דמלכותא דינא, בניגוד לדעת הרמב"ם - זה רק בנוגע למסים וארנונות כמבואר שם בר"ן וברשב"א, אבל בנוגע לחוקי בניה המוניציפאליים, בודאי שרשאין אפילו בני העיר לתקן תקנות ולקבוע חוקי בניה".

לסיכום, שכן שבנה תוספת לדירתו - לא יוכל להתנגד לתוספת בנייה, זאת בתנאי שיש יחס שווה בגודל התוספת. לכן לאחר שהנתבע הגר בקומה התחתונה בנה בנייה קלה והוסיף יחידת השכרה אותה הוא משכיר למשפחה אחרת - אין באפשרותו להתנגד לבנייה דומה של הדיירים הגרים מעליו.

 

 

ד- חזרה מחתימה על הסכמה להרחיב

על דיירים בבית משותף חלים דינים של שותפים בקרקע לגבי החלקים המשותפים, והם יכולים לחלק ביניהם את הבעלות על השטחים הללו. במקרה דנן, חלוקת השותפות בוצעה בהסכמת כל הדיירים השותפים: הוגשו תצהירים של המהנדס עם תרשימים מדויקים וחלוקת נכס ברורה, וכבר ניתן היתר הבנייה. במצב זה אין אפשרות לאחד מהחתומים על המסמך לחזור בו.

מעשה הקניין במקרה כאן יתכן במספר דרכים:

  • א. קניין חליפין - חלוקת השותפות באמצעות קניין חליפין מבוארת בדברי הרא"ש (מסכת בבא בתרא פרק א סימן ג):

"לא שיהו שניהם צריכין להחזיק, אלא כיון שהחזיק אחד מהם - נסתלק מחצי האחר ונקנה לחבירו, כדרך ששנינו (קדושין דף כח א) במטלטלין: כיון שזכה זה נתחייב זה בחליפין. וכן שנינו בתוספתא: המחליף קרקע בקרקע, או מטלטלין במטלטלין, או מטלטלין בקרקע, או קרקע במטלטלין - כיון שזכה זה נתחייב זה בחליפין[1]".

במקרה דנן דיירים אחרים בבניין בנו לפי תוכנית הבנייה, כך שיתר הדיירים אינם יכולים לחזור בהם.

  • ב. קניין סיטומתא - מעבר לקניין חליפין, חתימה על אישור בניית התוספת - חשובה כמו קניין סיטומתא, כמבואר בפסקי דין רבניים (חלק ג עמוד 363 בהרכב: הגר"ע הדאיה, הגרי"ש אלישיב והגר"ב זולטי):

"התחייבות מועילה מדין סיטומתא, ואם קיים מנהג ברור והדבר נפוץ בין הסוחרים, שחוזה התחייבות בחתימת ידו - מחייב אותו למלאות אחרי התנאים האמורים בחוזה - הרי היא בת תוקף מדין סיטומתא".

בפסקי דין-ירושלים (חלק ט עמוד קצה) מובא:

"עפ"י הוראת מרן הגרי"ש אלישיב שליט"א, חתימת שכן על תכניות בניה של שכנו שיש בה פגיעה ברכוש המשותף, לצורך הגשה לעיריה לקבלת רשיון בניה, עם קבלת הרשיון - הדבר מהווה הקנאה גמורה לבעל הרשיון... שהעיריה נותנת לבנות ברכוש המשותף של הבנין על סמך תכניות בניה החתומות ע"י השכנים בבנין, החתימה של השכנים על התכניות, החתימה וקבלת הרשיון מטעם העיריה - מהווים הקנאה גמורה לשכן שמבקש לבנות, וסילוק הבעלות של הראשון".

הגרי"ש אלישיב חידש, שלא ניתן לחזור מהחתימה. יש להעיר, כי גם אם ניתן לדון בחידושו של הגרי"ש אלישיב, זהו רק בכל הזמן בה התמונה עדיין לא ברורה לגמרי, במציאות זו ניתן לומר ששכן יכול לחזור בו מחתימתו כי לא ידע פרט מסוים, או כי טעה ולא הבין את מהות התוכניות וכד', אך לאחר שהתמונה התבררה במלואה, התנאים נדונו בהרחבה במשך שנים ארוכות, כל דייר ראה והבין מה הן התוכניות, ההיתר בנייה ניתן, ואף חלק מהשכנים התחילו לבנות ולהרחיב - וודאי שבשלב זה אין אפשרות לא לקיים את ההסכם ובכך לגרום להפסדים משמעותיים לשכנים.

  • ג. ערבות ואחריות אישית - בחתימה על ההסכם בין הדיירים ישנה הקנאה הדדית, כלומר כל דייר קיבל ונתן שטח לצורך ההרחבה, לכל דייר ישנה הנאה מכך שהדיירים סמכו אחד על השני לצורך הוצאת ההיתר בנייה. בערבות יש משום לקיחת אחריות על ההוצאות שיגרמו בעקבות חזרה מההסכם. (ע"פ הסבר הריטב"א במסכת קידושין דף ז עמוד א).

במסכת בבא בתרא דף קו עמוד ב מובא:

"תניא, ר' יוסי אומר: האחין שחלקו, כיון שעלה גורל לאחד מהן - קנו כולם. מאי טעמא? ...אמר רב אשי: בההוא הנאה דקא צייתי להדדי, גמרי ומקנו להדדי".

הרשב"ם (ד"ה האחין) כתב: "והוא הדין לשותפין". כלומר ברגע שהוברר חלק השותפים - החלוקה תקפה, כי יש הנאה לשותפים בכך שהם הגיעו לסיכום ביניהם, ובאותו רגע ישנה גמירות דעת להקנות לכל דייר את חלקו. וכן פסק השולחן ערוך בסימן קעג סעיף ב. אומנם לדעת הרא"ש (כלל צח סימן ב) והרמ"א יש צורך בקניין מעבר לגורל.

הסמ"ע בס"ק ד הביא את ביאור הרשב"ם (ד"ה אמר רב אשי):

"דבההיא הנאה דשמעי להדדי לחלוק בגורל ליטול כל אחד חלקו, דאינן חפצין עוד בשותפות - גמרי ומקני אהדדי, כדי שלא יהיה עוד עיכוב בהדבר".

על כל הנ"ל יש להוסיף שבחלוקת שותפות די בקניין גרוע.

הנצי"ב (מרומי שדה מסכת ב"ב דף ג עמוד א) כתב:

"וזה לשון הרי"ף ז"ל: שקנו מידן ברוחות, פלוני קבל רוח מזרחית, פלוני קבל רוח מערבית. ולכאורה מה הוסיף בזה הרי"ף? אלא שבא לבאר בזה רבותא, דמהני קנין גרוע בשותפין... והכי כתב הרמב"ם... וכ"ז הוא מטעם דלא בעינן כאן אלא ברור, דקנין כזה שמקבל זה החלק הוא ברור מיהא".

כלומר, בחלוקת שותפות ניתן להסתפק גם בקניין גרוע, כי החלוקה נחשבת כמו בירור למי שייך כל חלק. הגהות מיימוניות (מובא בש"ך בסימן קנז ס"ק ד) הוסיף: בחלוקת נכסי שותפים, אפילו לא צריך קניין, אלא כבר ע"י הליכה נחשב כאילו בוצע קניין והחלוקה תקפה.

יצוין, ישנו תוקף הלכתי להחלטה שהתקבלה ע"י רוב הדיירים (וועד בית שהוקם לצורך הטיפול בהרחבה) - מר ה. היה זה שיזם את תוספות הבנייה. מר ה. היה נציגם של דיירי הבניין מול העירייה, ובשלבים מסוימים הוא ג"כ היה בוועד הבית. דיירי הבניין קיבלו החלטות בכל הנוגע לתוספת הבנייה, ויש תוקף הלכתי להחלטתם. וכך כתב הרא"ש (כלל ז סימן ה):

"יראה לי שהסכמת הקהל תלויה ברוב דעות; שעל כל חלוקי דעות - אמרה תורה: אחרי רבים להטות"[2].

כך פסק הרמ"א בסימן קסג סעיף א[3] הגר"א בס"ק ט כתב: "שכל השותפין בעניני שותפתן הן כב"ד הגדול, כמ"ש הר"ח שם". מכאן גם ניתן ללמוד על כל החלטות של בית משותף, (כולל החלטות חברי וועד בית משותף), שניתן ללכת אחר הרוב, כפי החלטת ב"ד הגדול.

לסיכום, הסכמת כל הדיירים להרחבה תקפה מבחינה הלכתית בגלל מעשה הקניין שבוצע כדין, לפיכך אין אפשרות לא לקיים את ההסכם ובכך לגרום להפסדים משמעותיים לשכנים.

 

 

ה- בעלות על האוויר שמעל המרפסת של הנתבע

יש לדון האם לפי ההלכה הזכויות שיש לבעל המרפסת כוללות גם את האוויר שמעל המרפסת, או שהאוויר שמעל המרפסת שייך לכלל הדיירים כך שניתן לבנות באוויר שמעל מרפסת פרטית.

המשנה במסכת בבא בתרא דף סא עמוד א מובא: מכירת בית לא כוללת את מכירת הגג, כאשר יש לגג חשיבות כמקום עצמאי, כגון גג עם מעקה בגובה עשרה טפחים.

בגמ' בדף סג עמוד ב מבואר: מוכר שמעוניין למכור לקונה עומקא ורומא של הבית - לא מספיק שיכתוב שהוא מוכר את העומק ואת הגובה של הבית, אלא עליו לציין במפורש שהוא מוכר לו מתהום הארץ ועד גובה הרקיע[4].

הרשב"א (מסכת ב"ב דף סג: ד"ה ובמוכר חצר) כתב: המוכר חצר לחברו, ולא כתב שמוכר לו עומקא ורומא - הקונה זכאי לקבל רק אוויר החצר עד גובה הגדר של החצר, וודאי שלא זכאי לקבל את האוויר שמעל, כך שיכול המוכר לבנות באוויר שמעל החצר על עמודים שיונחו בחצרו של הקונה.

גם אם נאמר שדין החצר בימינו כדין חצר חורבה, כלומר כדין חצר שאמורים לבנות עליה תוספת בנייה, עדיין הלקוח לא זכאי לקבל את האוויר שמעל גובה הבית, אלא מקבל את האוויר עד גובה הבית, ורשאי המוכר לבנות מעל אוויר החצר ע"י עמודים שיגיעו לבית הלקוח. וכך גם כתב הר"ן (מסכת ב"ב דף סג:).

צריך לציין, ע"פ החוק וע"פ הנוהג המקובל היום, (חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 סעיף 6 א וכן סעיף 6 ב). הקבלן לא משאיר לעצמו שום שטח, כך ששטחים אלו חוזרים בחזרה מהקבלן לכלל דיירי הבניין, לפיכך יש להחיל את הזכויות האמורות במוכר לכלל דיירי הבית. במקרה כאן האוויר שמעל דירת הנתבע לא שייך לנתבע, כך שיכול הדייר שגר מעל (לאחר שנעשתה חלוקה לכל שאר השותפים בבניין) - לבנות באוויר מעל דירת הנתבע, ולסמוך את מרפסת ביתו על עמודים שיונחו בחצרו של הנתבע.

אומנם רבנו יונה (מסכת ב"ב דף סג: ד"ה אמר) סבור, שהקונה חצר - קנה את כל האוויר עד למעלה, למרות שהמוכר לא כתב לו במפורש שמוכר לו עומקא ורומא, "כיון שאין שם מקום מסוים למעלה". וכ"פ הרא"ש (סימן ח).

השולחן ערוך בסימן ריד סעיף ד הביא את דעת הרשב"א, ובסעיף ה - השולחן ערוך הביא את דעת רבנו יונה והרא"ש בשם י"א קמא, ואת דעת הרשב"א בשם וי"א בתרא. הרמ"א פסק כדעת רבנו יונה והרא"ש.

השולחן ערוך פסק להלכה כדעת הרשב"א, כך שאין לבעל החצר זכות באוויר שמעל החצר, אך הרמ"א פסק כדעת רבנו יונה והרא"ש, כך שלכאורה לדעת הרמ"א, יש לבעל החצר זכות באוויר עד הגג.

אבל נראה לומר שבמציאות היום, גם לדעת רבנו יונה והרמ"א אין לבעל החצר זכות באוויר שמעל תקרת ביתו, שכן רבנו יונה נימק מדוע כל אוויר החצר שייכת לבעל החצר: "כיון שאין שם מקום מסוים למעלה" - במציאות היום יש סימון והיכר ברור בין דירה לדירה, כך שניתן לומר שאוויר החצר שייך לבעל החצר רק עד גובה הדירה שלו ולא מעבר.

דיירי הבניין מחויבים לתת לבעל החצר את האפשרות להשתמש בחצרו ע"פ רצונו, אין באפשרותם לבצע שינוי שימנע מבעל החצר את השימוש בחצר, לפיכך יש לומר שרק אוויר החצר עד גובה דירתו שייך לבעל החצר, אך האוויר שמעל דירתו שהוא מסומן ויש היכר - גם לדעת רבנו יונה יהיה שייך לשאר השותפים הגרים בבניין.

לאחר שהנתבע כבר בנה והרחיב את דירתו, הרי שהוא גילה בדעתו את הייעוד של החצר: הרחבה ותוספת בנייה לדירתו (ולא השארת החצר פתוחה לצורך גינה וכד'), כך שהוא כבר השתמש באוויר חצרו ששייך לו לייעוד שהוא בחר, לפיכך אפילו לשיטת הרמ"א אין כל מניעה לדיירים הגרים מעליו לבנות באוויר מעל ההרחבה שהוא בנה.

הנתבע בחר לבנות במרפסת בבנייה קלה, בסוג בנייה זה אין כל אפשרות לבנות מעליה בגלל שזו בנייה ללא יסודות, לפיכך יש להתיר לתובעים לבנות עמודים בצידי המרפסת, במקום בו כמעט ולא תהיה הפרעה לשימוש השוטף של הנתבע, וכפי שנפסק בשולחן ערוך בסימן ריד סעיף ד:

"אם לא כתב לו עומק ורום כלל, אלא מכר הבית סתם - אין לו באויר שעל גג הבית ולא למטה ולא כלום, בין בבית בין בחצר, שלא קנה אלא עד ראש כותלי החצר... ואם בא מוכר לבנות עליה באויר על גב עמודים - בונה".

לסיכום, לדעת השולחן ערוך אין לבעל המרפסת זכות באוויר שמעל גובה דירתו. גם לדעת הרמ"א הזכאות לאוויר שמעל המרפסת ניתנת רק לצורך שמירה על הייעוד של החצר. לכן, אפילו לשיטת הרמ"א, כאשר בעל המרפסת בחר בייעוד של בנייה ולא של גינון וזריעה, הרי שיש לשמור על זכותו זו לבנות ולהרחיב את ביתו בתוך השטח של מרפסת ביתו, אך כל האוויר שמעל גובה דירתו כבר לא שייך לו אלא שייך לשאר דיירי הבניין, כך שיש אפשרות לבנות באוויר שמעל המרפסת.

 

 

ו- מנהג המדינה בבעלות על קרקע הבניין

הדיון והמסקנות שבפרק הקודם עוסקות בעיקר הדין, במקום בו אין חוק או תקנות ציבור. להלן נראה, שגם לפי החוק הנוהג בארץ נגיע למסקנה דומה.

בתוספתא (מס' ב"מ פרק יא הלכה ב) מובא:

"הבית והעליה של שנים, והרי בעל עליה מבקש לעשות לו דיוטא אחרת, ואין בעל הבית מניחו... - ואין משנין ממנהג המדינה".

וכך גם כתב הטור בסוף סימן קסד:

"בית לאחד ועלייה לאחד, ורצה בעל העלייה לבנות דיוטא על גבה... - יעשו הכל כמנהג המדינה".

ע"פ חוק המקרקעין (סעיף 52): הדיירים נחשבים כשותפים בכל חלקי הבניין (למעט החלקים הרשומים כדירות), לכן יש שותפות מלאה בקרקע, בגג, בחדרי מדרגות, במקלט וכו'. כל מי שקונה דירה קונה על דעת כך שהוא הבעלים רק על דירתו, אך שאר חלקי הבניין שייכים בשותפות לכל הדיירים. קרקע הבניין נחשבת לרכוש משותף לכל הדיירים.

ע"פ חוק המקרקעין (סעיף 11): הבעלות של הדיירים בשטח שייכת בכל העומק של הקרקע וכן למעלה בכל חלל הגובה.

רשאים דיירי הבניין להחליט להצמיד את הקרקע לבעל הדירה התחתונה (סעיף 55 ג). הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירה צריכה להיעשות בתקנון הבית המשותף (רישום בטאבו), כמו כן נדרשת הסכמת שני שליש מן הדיירים. (חוק המקרקעין סעיף 62א).

גם כאשר יש הצמדה של הקרקע לדיירי הקומה התחתונה, אין הכוונה שהם הבעלים על המרפסת וכל זכויות הבנייה שייכות להם, אלא הכוונה שיש להם אפשרות להשתמש במרפסת כל עוד לא בונים, אך זכויות הבנייה עדיין שייכות לכלל דיירי הבניין (זכות לאכילת פירות, אך לא לבעלות על גוף הנכס). (ע"א 7156/96 שואעי נ' בכרך, פ"ד נג 1 469).

בחוק המקרקעין (סעיף 61) מובא: כל בניין משותף יקבע נהלים ותקנון שיסדיר את זכויותיהם וחובותיהם בכל הקשור לבית המשותף. ובסעיף 64 נקבע: בניין שלא רשם תקנון שמוסכם על הדיירים - יש לראות בתקנון המצוי כתקנון שנקבע ע"י הדיירים.

גם בתקנון המצוי (סעיף 1) קרקע הבניין מוגדרת כרכוש משותף השייך לכלל דיירי הבניין:

"רכוש משותף - כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע".

לסיכום פרק זה, יש תוקף הלכתי להנחיית חוק המקרקעין המתבטא במנהג מדינה, לפיכך יש לראות בקרקע הבניין כרכוש משותף לכלל דיירי הבניין. גם כאשר הקרקע מוצמדת לדייר הגר בקומה התחתונה, הכוונה היא רק לתת זכות השתמשות ולא זכות בנייה או להגבלת בניה מעל החצר.

 

 

ז- כפיית בניית שלד במרפסת חברו

כאמור, מעיקר הדין, יכול היה הנתבע להתנגד לתוספת הבנייה. אך לאחר שנערך משא ומתן ארוך בין הצדדים, הבקשה לבנייה הוגשה בהסכמת כל הצדדים, הנתבע חתם על טפסי הבקשה להרחבה, וידע שטפסים אלו מועברים לאישור העירייה, ולאחר תהליך ארוך התקבל ההיתר מהעירייה, חלק מהתושבים בבניין התחילו את הבנייה, חלקם כבר שילמו את היטל ההשבחה, בשלב זה כבר לא ניתן לחזור מההסכמה לבנייה.

הגר"א ווסרמן (קובץ שיעורים מס' ב"ב דף ז: בס"ק מא) כתב:

"בהא דכופין בני חצר זה את זה לבנות בית שער ודלת לחצר, משום היזק של בני רשות הרבים, אפשר לפרש הטעם משום דחצר שיש לה דלת - שוה יותר מחצר שאין בה דלת, ואם רצה למכור חלקו - מוכרו ביותר, נמצא שלא חסר מהוצאת הדלת, וחבירו נהנה, וכופין על מידת סדום בכהאי גוונא".

כלומר ניתן לכפות לבנות בית שער כאשר כל הצדדים מרוויחים. המדד לרווח הוא בשעת מכירת הנכס, אם מחיר הדירה יעלה בעקבות ההשבחה - אנו אומרים שאין חיסרון וכופים על מידת סדום. במקרה כאן ישנה השבחה ברורה של ערך הדירה לאחר התוספת וההרחבה. הוכחה לכך ניתן לראות בכך שהעירייה מטילה היטל השבחה על הנתבע, משמע שהנתבע ירוויח כתוצאה מההרחבה זו.

החזון איש (ב"ב סימן יא ס"ק א) כתב יסוד חשוב בדיני שכנים: מעבר לזכויות שיש לכל דייר - קיימים גם חובות בין השכנים. ישנו שעבוד הדדי בין השכנים ע"פ מה שחז"ל התירו ואסרו, ולא ניתן למנוע משכנו זכות שחכמים התירו, וכן לא ניתן לכפות על חברו דבר שלא הותר.

וכך כתב החזון איש:

"נראה דענין קביעות ההרחקות נמסרה לחכמים, כי לעולם אין שימושי בני אדם מצטמצמים כל אחד בחלקו, כי החופר בור בצד המצר, משמש קרקע של חברו לו לכותל. והנוטע אילן שרשיו נכנסים לחברו. וכן בחלונות וכן בכל ההרחקות השנויות. ונצטוינו שחכמים ישקלו הדברים כפי הראוי והנכון לפי טבע העולם, ומה שראו חכמים להתיר ע"כ משועבד חלק שמעון לראובן לתשמיש זה, ואם הוא מוחה בו באלמות נגד הדין - הרי זה כמזיקו בגרמא והוא אביזרייהו דגזל. ומה שאסרו חכמים: אם ראובן עושה באלמות הרי זה מזיק לחברו".

במהלך הדיון, התובע הראשון הביע את הסכמתו לממן מכספו את בניית השלד, זאת בתנאי שהנתבע יאפשר את ההרחבה ללא עיכוב. בסופו של דבר אכן נגרם עיכוב בהליך הבנייה, אך בכ"ז בית הדין מקבל את דברי התובע הראשון באופן חלקי, זאת בגלל שבשלב זה הנתבע לא ייהנה מבניית השלד, אין לו יכולת כלכלית לסיים את גמר השלד וליהנות מחדר נוסף, כך שבמשך תקופה לא ידועה - יעמוד שלד לא גמור במרפסת ביתו של הנתבע. ועל כך מגיע לו פיצוי מסוים.

צריך לציין, התובע הראשון בכל מקרה צריך להשתתף בתשלום בניית השלד, כי אם למשל דייר הגר בקומה הראשונה בנה תוספת לביתו, ולאחר מכן הדייר הגר בקומה שנייה מעוניין להשתמש בתקרה של החדר שבקומה הראשונה כרצפה, ולבנות שם תוספת או מרפסת - עליו להשתתף במחצית מההוצאות. (השכן בקומה השנייה צריך לשלם מחצית מעלות היסודות, וכן מחצית מעלות התקרה של הקומה הראשונה שהיא הרצפה של הקומה השנייה, וכן מחצית מעלות עמודים, כי בקומה הראשונה בנויים קירות, אך אילו לא היו קירות - היה צריך בעל הקומה שנייה לבנות על עמודים, לכן עליו להשתתף במחצית מעלות עמודים).

וכן להיפך, אם אדם הגר בקומה שנייה בנה חדר על עמודים, ולאחר מכן מי שגר בקומה ראשונה מעוניין ליהנות מתוספת הבנייה (הרצפה של הקומה השנייה משמשת כתקרה בשבילו) - עליו להשתתף במחצית מהוצאות שבנה השכן שמעליו.

מכאן שעל פי הדין (תוספות מס' ב"ב דף ה. ד"ה אע"פ), אילו הנתבע היה מעוניין לסיים את השלד - גם התובע הראשון וגם הנתבע היו צריכים להשתתף בתשלום הוצאות השלד, כל צד היה צריך לשלם 50% מתשלום הוצאות השלד, אך כל עוד והנתבע לא נהנה מהשלד - הוא לא צריך להשתתף בתשלום הוצאות השלד, וכדברי הנתיבות בסימן קנז בס"ק ז: "דעיקר החיוב הוא משום שרוצה להעמיד עליו תקרה. ולפ"ז אם ניכר שאין רצונו לסמוך עליו תקרה ג"כ - א"צ לשלם לו רק כפי מה שנהנה".

לכן כל עוד והנתבע לא יסיים את בניית השלד יהיה ניכר שאין רצונו ליהנות מהשלד, כך שהתובע הראשון הוא הנהנה היחיד מהשלד, לפיכך בינתיים הוא יממן את כל בניית השלד, אך אם לאחר זמן יחפוץ הנתבע לסיים את בניית השלד הוא יהיה חייב לשלם לתובע הראשון חלק מהסכום.

כאמור, מעיקר הדין לאחר שהנתבע יסיים את בניית השלד - יהיה עליו לשלם 50% מהוצאות בניית השלד, אלא שלאור הנסיבות האמורות לעיל, בית הדין סבור שיש לקבל באופן חלקי את הצעתו הראשונית של התובע הראשון להשתתף בבניית השלד בעוד 10%, כך שהנתבע ישלם לתובע הראשון 40% מעלות בניית השלד, והתובע הראשון יישא בעלות 60% מבניית השלד.

לסיכום, יכולים השותפים דיירי הבניין לכוף את קיום ההסכם כי יש בו רווח עתידי גם לנתבע. הנתבע יאפשר את בניית השלד במרפסת ביתו של הנתבע ע"פ האמור בהיתר הבנייה. אך במידה ולאחר זמן הנתבע ירצה לסיים את בניית בשלד - יהיה עליו לשלם לתובע הראשון 40% מסך עלות בניית השלד.

 

 

ח- הרחבת הבניין תגרום להגדלת תשלום הארנונה

הנתבע טען שהתנגדותו לבנייה נובעת גם מכך שתשלום הארנונה שלו יגדל, כי החיוב בארנונה במרפסת עם גג סגור גבוה יותר מאשר החיוב על מרפסת פתוחה. השאלה א"כ היא, מה דין אדם שבבנייתו גורם שחברו ישלם סכום גדול יותר שלא היה משלם לולא אותה פעולה.

הפתחי חושן (נזיקין פרק ג הערה פח) כתב בשם מהרש"ם (חלק ב סימן רסט): שני אנשים שיש להם בית בשותפות, ע"פ החוקים בזמנם, אם הבית כלל לא שכור - לא משלמים מיסים, אבל אם אפילו מקצת הבית שכור - צריך לשלם מיסים עבור כל הבית. אחד השותפים רוצה להשכיר את חלקו והשני טוען שיגרם לו הפסד על ידי כך. מהרש"ם פסק שאסור לו לגרום להפסד, אין זה גרמא אלא גיריה דיליה, דהיינו היזק ישיר.

אבל בשו"ת בית יצחק (שמלקס, חו"מ סימן מ) הובא מקרה דומה, והבית יצחק פטר את השותף בגלל שזהו היזק הבא בגרמא. הבית יצחק הוכיח זאת מדברי הרא"ש (כלל ה סימן ג) המובאים לקמן:

"אבל אדם הבונה בתוך שלו להשביח נכסיו, ואינו מזיק לגוף ממון חברו, אלא שמפחיתו מדמיו, כי האי גונא - לא הצריכו חכמים להרחיק[5]".

הפתחי חושן הוסיף:

"והביא משו"ת הרא"ש כלל ה סימן ו שכתב, שכל ההרחקות בנזקי שכנים לא נאמרו אלא כשמזיק לשכנו בגוף ממונו, אבל אדם הבונה בתוך שלו להשביח נכסיו, ואינו מזיק לגוף ממון חבירו, אלא מפחיתו מדמיו - לא הצריכו חכמים להרחיק... ומצדד לומר שאם עושה רק בשלו ומכוין להנאתו - לכו"ע פטור".

לסיכום, למרות שבדבר זה יש מחלוקת הפוסקים, בנדון דידן שהנתבע חתם על הסכם - עליו לעמוד בכל התוצאות הנגרמות כתוצאה מהתחייבותו זו.

 

 

ט- הגורם הוצאות לחברו

במהלך הדיון התובעים טענו כי במידה ולא תתקבל טענתם, אזי יש לחייב את הנתבע על ההפסדים שנגרמו להם בכל הליך הוצאת היתר הבנייה.

הרמב"ם (הלכות זכייה ומתנה פרק ו הלכה כד) כתב:

"הורו רבותי, שאם היה מנהג המדינה שיעשה כל אדם סעודה ויאכיל לריעיו או יחלק מעות לשמשין ולחזנין וכיוצא בהן, ועשה כדרך שעושין כל העם וחזרה בה - משלמת הכל, שהרי גרמה לו לאבד ממון, וכל הגורם לאבד ממון חבירו משלם..."

השגת הראב"ד:

"...איני משוה עם רבותיו בזה, וזאת הגרמה דומה לזרעוני גנה ולא צמחו שאינו משלם לו (אלא) ההוצאה, (מסכת בבא בתרא דף צג עמוד ב), וכללו של דבר אבוד ממון שבעל הממון עושה אותו אף על פי שגרם לו זה פטור".

מבואר אפוא, שיש מחלוקת בין הרמב"ם לראב"ד, במקרה בו אדם גורם להוצאות לחברו, למשל: חתן שהוציא הוצאות עבור כלתו, אך היא ביטלה את החתונה: הרמב"ם סבור, שהיא חייבת לשלם לו עבור ההוצאות, שכן כל הגורם לאבד ממון חברו - משלם. אבל הראב"ד סבור, שהכלה אינה משלמת עבור ההוצאות שגרמה לחתן, שכן זהו רק גרמא.

החלקת מחוקק (אבן העזר סימן נ בס"ק י) הסביר מדוע לדעת הרמב"ם והמחבר יש חיוב תשלום:

"מדמה זה לדיני דגרמי. וגם גרמא בנזקין - אם הוא דבר השכיח ורגיל - חייב לשלם משום קנס"[6].

הגר"א (אבן העזר סימן נ בס"ק ט) כתב: החיוב לדעת הרמב"ם הוא מדינא דגרמי.

ערוך השולחן (אבן העזר סימן נ סעיף טז) פסק:

"ורבינו הבית יוסף פסק בשולחן ערוך כהרמב"ם, וכן נראה המנהג פשוט בכל בתי דינין שהצד העובר - מחזיר לצד המקיים הוצאותיו, וע"פ רוב עושים פשרה ביניהם".

להבנה מעמיקה יותר של פסק הרמב"ם יש להידרש לקושיית הראב"ד בהשגותיו: הראב"ד השווה בין מוציא הוצאות לבין הדין המבואר במשנה במסכת בבא בתרא דף צב עמוד א: אדם שקנה זרעים לקויים - המוכר לא צריך לשלם לקונה את ההוצאות שנגרמו, (תשלום עבור הפועלים שזרעו וכד'), כי היזק זה נחשב כגרמא, מכאן שהגורם הוצאות לחברו - לא חייב לשלם, אומנם על המוכר לשלם את סכום הזרעים בלבד, כמבואר בסימן רלב סעיף כ. מגמרא זו קשה על הרמב"ם שחייב את המשודכת בתשלום הוצאות החתונה, שהרי צריך היה לפטור את המשודכת מתשלום כמו שמוכר הזרעים המקולקלים פטור מלשלם על הוצאות קונה הזרעים.

 

בהסבר דעת הרמב"ם נאמרו כמה תירוצים, כדלהלן.

  1. שיטת המגיד משנה: הוצאות רגילות והוצאות לשם רווח

המגיד משנה (שם) ביאר את שיטת הרמב"ם: יש לחלק בין אדם שמשקיע עבור רווחיו הפרטיים, ובין אדם שנוהג ע"פ מנהג מדינה. הקונה זרעים מתכוון להשקיע ולהרוויח לעצמו, לכן המוכר לא יישא בנזקים, אבל כאשר אדם הוציא הוצאות ע"פ מנהג מדינה סביר, ובגלל הסתמכותו על חברו נגרמו לו הוצאות - יש חיוב בתשלום. (הסברו של המגיד משנה - מובא גם בבית שמואל סימן נ ס"ק ז, וכן בט"ז אבן העזר סימן נ בס"ק ה, וכן בערוך השולחן אבן העזר סימן נ סעיף טו). וכך גם כתב הב"ח (אבן העזר סימן נ בס"ק ד).

בשכונה בה גרים הצדדים ישנו מנהג מדינה להרחיב את הדירות. ההרחבה נעשתה בהסכמת כל הדיירים. הרווח איננו חד צדדי של המרחיב אלא הרווח הוא כללי עבור כל הצדדים, כולם מקבלים אפשרות חוקית לבנות עוד חדר או עוד מרפסת וכד'. ישנה הסתמכות ברורה על כל השכנים שחתמו, ולכך יש חיוב בתשלום עבור ההוצאות.

 

  1. שיטת הט"ז: הוצאות עבר והוצאות עתיד

הט"ז (אבן העזר סימן נ בס"ק ה) הסביר את שיטת הרמב"ם: הנזק ממכירת הזרעונים הלקויים הוא עתידי, אך הנזק מחזרה מנישואין הוא מידי. נזק עתידי שלא נעשה בידיים (המוכר לא קלקל בידיו את הזרעונים) נחשב לגרמא ולכן המוכר פטור על ההוצאות, אבל נזק שנגרם באופן מידי נחשב לגרמי. במקרה הנדון, החזרה של הנתבעים גורמת לנזק מידי של הפסד כספי לתובעים, כך שגם לשיטת הט"ז בביאור הרמב"ם, הנתבע חייב בתשלום הנזק.

וכן כתב השער משפט בסימן שפו ס"ק א: "דבשלמא במוכר זרעוני גינה - לא נעשה ההיזק מיד רק עד שיזרע אותם... משא"כ בשידוכין שכבר האכיל לריעיו, או שנתן מעות לשמשים א"כ כי חזרה אח"כ - הרי תיכף בעת חזרתה נפסדו כל ההוצאות שהיו לו עד עתה, ודמי למוחל ולמוסר דחייבים מדינא דגרמי בדבורא בעלמא, וזה נכון. שוב מצאתי בתשובת הרשב"א בספר תולדות אדם סי' נג... דלא הוי דינא דגרמי אלא כגון שעם גמר מעשיו או דבורו - בא ההיזק מיד, כגון מוחל ומוסר אבל כל שבא לאחר גמר דבורו או מעשיו כגון זה - לא הוי אלא גרמא יע"ש. הרי להדיא כמו שכתבתי".

 

  1. שיטת רבי עקיבא איגר: הוצאות על פעולה שאמר לעשותה במפורש

מקרה נוסף מובא בסימן לט סעיף יז: אדם הסכים להלוות לחברו סכום כסף. אותו אדם אמר ללווה שילך לסופר שיכתוב שטר חוב, אך בסופו של דבר הוא חזר בו מכוונתו להלוות, נמצא שגרם להוצאות מיותרות ללווה, עבור שכר טרחת הסופר - לדעת הרמב"ן (סימן מט), המלווה לא יכול לחזור בו מהסכמתו להלוואה, אלא הוא מחויב לתת את ההלוואה ללווה כפי שסוכם מראש, אבל לדעת הטור והרשב"א (מס' ב"ב דף קסז: ד"ה כותבין), המלווה יכול לחזור בו מהסכמתו ולא חייב לתת את ההלוואה ללווה, למרות שהלווה כבר כתב שטר הלוואה שכן "בכתיבת השטר - לא נתחייב המלווה להלוות לו".

השולחן ערוך באבן העזר סימן נ סעיף ג פסק כדעת הרמב"ם, אך בחושן משפט בסימן רלב סעיף כא - השולחן ערוך פסק שאין חיוב תשלום על ההוצאות שנגרמו כתוצאה ממכירת זרעונים לקויים. הגר"ע איגר (מהדורה קמא, סימן קלד) כתב: לכאורה המחלוקת המובאת בסימן לט, קשורה למחלוקת הרמב"ם והראב"ד באבן העזר. הרמב"ם המובא באבן העזר סבור, שאדם חייב להחזיר הוצאות שגרם לחברו, אך הראב"ד סבור, שזהו היזק גרמא ואין חיוב בתשלומים. א"כ הרמב"ן בסימן לט סבור כדעת הרמב"ם, ויש לומר דהוי ספיקא דדינא.הגרע"א חילק בין המקרים: במקרה המובא בסימן לט, גם הראב"ד יודה לרמב"ם ולרמב"ן שחייב, שכן המלווה אמר לו באופן מפורש ללכת לסופר ולכתוב שטר חוב, ובאמירתו גרם לו להפסד. אבל במקרה המובא באבן העזר, הכלה לא אמרה כלום לחתן, אלא החתן מעצמו הוציא הוצאות בעבורה, לכן סבור הראב"ד שנחשב לגרמא, בדיוק כמו במקרה המובא בגמ' בקונה זרעונים, המוכר לא אמר לקונה שילך ויזרע את הזרעונים, והקונה עשה זאת מעצמו, לכן המוכר אינו חייב להחזיר לקונה את כל ההוצאות שנגרמו לו.

כאמור, במקרה כאן נערכו דיונים בין הצדדים במשך כשלוש עשרה שנים, הדיירים בהסכמה משותפת חתמו על תוכנית הגשה בכדי לקבל היתר בנייה. מציאות זו נחשבת כאמירה ברורה להוציא את היתרי הבנייה, ולכך יש לחייב את הנתבע מדין גורם הוצאות לחברו.

 

  1. שיטת המהרי"ק: הסתמכות על פועל שעובד בחינם

אומנם מהרי"ק (סימן קלג) כתב:

"אבל הכא בנדון הזה, שלא היה ראובן נוטל שום שכר משמעון, ולא נשכר לו לעשות מלאכתו, כי הדר ביה - אפשר דלאו שלא כדין עבד, דנימא שישכור עליו כו'. ואף על גב שהוציא מעותיו על סמך דברי ראובן - שמעון הוא דאפסיד אנפשיה, דה"ל לאסוקי אדעתא דלמא הדר ביה ראובן".

כלומר, פועל שעובד בחינם אצל בעה"ב - יכול לחזור בו מתי שירצה, גם בדבר האבד, מכיוון שעבד בחינם, היה על בעה"ב להבין שיש סיכוי שהפועל לא ירצה להמשיך לעשות לו טובה בחינם[7]. וכן פסק הרמ"א בסימן שלג סעיף ה.

מהרי"ק צמצם את ההתחייבות מדין הסתמכות, כי היה על המסתמך לעלות בדעתו שחברו יחזור בו, גם כאן לכאורה יכולים הנתבעים לומר: "היה על התובעים לעלות על דעתם שנחזור בנו מהסכמתנו לאשר את ההרחבה".

אבל דברים אלו נכונים בכל התקופה של בירור המציאות, תוך כדי תהליך אישור הבנייה. בזמן זה יכולים הצדדים להתנהל כרצונם, ניתן לחזור מחתימה בגלל סיבות שונות (היזק שהתגלה, מציאות שלא הובנה וכו'). אומנם לאחר שהוברר בצורה מוחלטת כיצד כל דייר יבנה, מה הן היתרונות והחסרונות בתוספות הבנייה, ולאחר שהדיירים חתמו מתוך הבנה מלאה והסכמה מודעת על היתר הבנייה, ולאחר שהעירייה כבר אישרה ונתנה את היתר הבנייה, שוב לא ניתן לחזור.

 

  1. שיטת המקנה: יכול לבדוק לפני שהוציא הוצאות

המקנה (קונטרס אחרון סימן נ סעיף ג) ביאר: הקונה זירעוני גינה לקויים - יכול היה לבדוק שהזרעים לקויים לפני שזרעם ולפני שהוציא הוצאות, לכן אין מקום לחייב על הוצאות אלו, אבל אם מקובל ונהוג להוציא הוצאות עבור פעולה מסוימת, למשל מקובל שחתן מוציא הוצאות עבור סעודה מכובדת לפי מעמדו - יש חיוב החזר הוצאות על ההפרה, כי החתן התנהל בצורה סבירה ומקובלת, ולא יכול היה לבדוק קודם.

מכאן שהמוציא הוצאות ומתנהל בצורה סבירה ומקובלת, ולא היה יכול היה לבדוק לפני שהוציא את ההוצאות - מפר החוזה צריך לשלם את החזר ההוצאות, אבל אם מוציא הוצאות יכל לבדוק לפני שהוציא הוצאות, ולחסוך את ההוצאות, אך הוא לא בדק והוציא הוצאות - אין חיוב להחזיר את הוצאותיו.

 

  1. חיוב במקרה שזה שסמכו עליו נאנס לחזור בו

אחד המקורות היסודיים מהם אנו למדים שיש לחייב את מי שגורם לחברו להוציא הוצאות - הוא מדברי המרדכי (סימן תשז): האומר לחברו: 'לך (לדיון בבית דין) ואבוא אחריך', והוא לא בא - חייב לשלם על הוצאותיו מדינא דגרמי. וכ"פ הרמ"א בסימן יד סעיף ה[8].

הנתבע לא מתכוון להזיק, לטענתו הוא אנוס בכך שלא יכול לממן את הבנייה, אך אין אונסו מוגדר כאונס המבטל חיוב של הגורם הוצאות לחברו. וכך מפורש בדברי הרמ"א (שו"ת סימן יב):

"ואף על פי שטען האב, וכן העידו עליו שמשי פראג וכתבו הנה לזמן ההוא, שהיה אנוס בדבר והוצרך להשתדל בהשתדלות הגרוש ובקש ממנו להרחיב להם הזמן המוגבל ההוא עד ל"ג בעומר שעבר וכן עשינו. מ"מ מידי הוצאות הבעל לא נפטר, דלגבי דידיה לא מיקרי אונס אלא הוה כרוצה להציל עצמו בממון חבירו שחייב לשלם לו[9]".

 

  1. שיטת אמרי בינה: חיוב מדין ערב

האמרי בינה (הלכות דיינים סימן כא) כתב: החיוב אינו מדינא דגרמי אלא מדין ערב, כלומר יש לו הנאה מכך שחברו שמע בקולו והלך למקום פלוני. הנתבע נהנה מהיתר הבנייה המאשר הרחבה ובנייה גם בשטח שלו, לפיכך ניתן לחייבו מדין ערב (צריך לציין, החיוב מדין ערב הוא רחב יותר מאשר החיוב מדינא דגרמי, כי ניתן לחייב גם באונס ובמקרים נוספים בהם לא ניתן לחייב מדינא דגרמי).

לסיכום, לנוכח הסכמת הנתבע - התובעים הוציאו עשרות אלפי שקלים עבור הוצאת האישורים (אגרות והיטלי השבחה), כעת לאחר שההיתר בנייה כבר אושר, כל חזרה מההסכם תגרום לנזק גדול, נזק שהיה נמנע אילו הנתבעים היו מקיימים את התחייבויותיהם. לכך ניתן לחייב את הנתבע מדינא דגרמי. לדעת האמרי בינה יש חיוב מדין ערב, בגלל ההנאה ההדדית שהייתה לצדדים בשעת הסיכום והחתימה על ההרחבה.

 

 

י- ירידת ערך הדירה

התובעים טוענים שערך הדירה ירד אם לא תיבנה מרפסת סוכה. התובעים גרים בשכונה בה מנהג המקום שלכל דירה קיימת מרפסת בה ניתן לבנות סוכה כשרה, ללא בניית המרפסת ערך הדירה ירד. כמו כן שוכרי הדירה יבקשו הורדת מחיר השכירות בגלל אי הנוחות שיש בדירה ללא סוכה. השאלה לדיון, האם קיים חיוב תשלום לאדם הגורם לירידת ערך בנכס של חברו.

הרשב"א (חלק ג סימן קנה) כתב: אדם שרוצה לעשות מחיצה בספסל בית הכנסת בינו לבין חבירו - רשאי לעשות את המחיצה בתוך השטח שלו. לכל אדם יש בעלות מלאה על המקום שלו בבית כנסת[10], כך ששכנו אינו יכול לעכב ממנו לשים את המחיצה בחלקו, למרות שהאוויר מתמעט מחלקו של שכנו (בגלל המחיצה). וכן כתב הרא"ש[11] (כלל ה סימן ג), וכן פסק הרמ"א בסימן קעא סעיף א.

הרא"ש (שם סימן ז) כתב: ספסל בית כנסת שיושבים עליו למשל חמישה אנשים - אסור להוסיף עוד כיסא בתחילת הספסל, כי יש פחיתות כבוד לאלו שיושבים באמצע[12], כגון האדם שישב במקום השני, וכעת אם יוסיפו עוד כיסא הוא ישב רק במקום השלישי. כך שיש ירידת ערך בשווי הכיסא, כי כיסא במקום השני שווה מאה זוזים וכיסא במקום השלישי שווה רק חמישים זוזים[13]. וכן פסק הרמ"א בסימן קעא סעיף א. (מובא בדרכי משה בסימן קנז ס"ק א).

הדגול מרבבה (על סעיף א