דינא דבר מצרא בשוכר

-

ה אב התשעח | 17.07.18

יש בבעלותי דירה בבניין מגורים משותף. מכרתי את דירתי לשכני שגר בסמיכות לביתי. השוכר שגר כעת בבית שמע שמכרתי את הבית לשכני וטען שהוא רצה לרכוש את הדירה, ויש לו קדימות מדינא דבר מצרא, כי הוא גר בבית בפועל ויותר קרוב לבית מאשר השכן שגר ליד.

 

תשובה:

  • א. הדין הכללי של דינא דבר מצרא קובע, שיש זכות קדימה לבעל קרקע הסמוכה לקרקע העומדת למכירה, לרכוש את הקרקע לפני כל לקוח אחר.
  • ב. המוכר יכול למכור את דירתו ללקוח שמרבה במחיר, והלקוח נחשב כעין שליח של השכן המצרן. אם המצרן מוכן להציע הצעה זהה להצעת הלקוח - המצרן קודם ללקוח.
  • ג. אין דינא דבר מצרא כנגד השוכר, ולכן השוכר שגר בבית קודם למצרן, כל זה בתנאי שהדירה לא נמכרה למצרן.
  • ד. אם המצרן קדם ורכש את הדירה - השוכר לא יכול להוציא את הדירה מהמצרן. (אומנם הסמ"ע הבין שהרמ"א חולק וסובר שגם אם קדם המצרן ורכש את הבית - יכול השוכר לסלקו, אך מהרש"ל הבין שהרמ"א לא חולק על השולחן ערוך, וכולם מסכימים שאם קדם המצרן ורכש את הבית - השוכר לא יכול לסלקו. וכ"פ הב"ח, השער משפט והשבות יעקב).
  • ה. למעשה, מי שקודם ורוכש את הדירה - זוכה בה, אם השוכר ירכוש ראשון - הדירה תהיה שלו, ואם השכן המצרן ירכוש ראשון - הדירה תהיה שלו. אך אם המוכר טרם מכר את הדירה, ושני הצדדים עומדים לפני בית הדין בכדי שיפסוק מי קודם - השוכר קודם למצרן.

 

 

הנושאים לדיון:

  • א. הקדמה לדינא דבר מצרא.
  • ב. הלקוח נחשב כעין שליח של המצרן.
  • ג. דינא דבר מצרא במשכון.
  • ד. דינא דבר מצרא בשוכר.
  • ה. דינא דבר מצרא בבתים.
  • ו. צירוף שיטות בכדי לפסוק שאין דינא דבר מצרא.

 

  • הקדמה לדינא דבר מצרא

במסכת בבא מציעא דף קח עמוד א מובא: המוכר קרקע לחברו - יש זכות קדימה לבעל קרקע הסמוכה לקרקע העומדת למכירה, לרכוש את הקרקע לפני כל לקוח אחר, ואם קנה אחר את הקרקע, יכול המצרן (דהיינו השָכֶן) לסלק את הלקוח, עי"כ שישלם לו את שווי הקרקע.

הרא"ש (סימן כד) כתב: זו תקנת חכמים, שצריך האדם להתנהג בצורה ישרה וטובה. וכן כתב הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ה): "אמרו חכמים, הואיל והמכר אחד הוא - טוב וישר הוא שיקנה מקום זה בן המצר יותר מן הרחוק".

הסמ"ע בס"ק ו כתב: "כלל טעם דמצרנות שבסימן זה הוא, מדכתב רחמנא (דברים פרק ו פסוק יח) 'ועשית הטוב והישר', למדנו ממנו שחפץ השם יתברך שיעשו בני אדם זה עם זה לפנים משורת הדין, כגון זה, דאף שקדם הלוקח וקנה שדה אחד, כיון שאפשר להאי לוקח לקנות במקום אחר, ובעלי שדות שסביב אותה שדה הנמכר יש טיבותא וניחותא בקנייתם לנפשם, כדי שיהיו שדותיהן סמוכות זו לזו - משום הכי תקנו חז"ל, שיכולין אחד מבעלי השדות שסביבם לסלק הלוקח, והן נקראים מצרנים, מטעם שעומדים בשדותיהם על מצר שדה זו הנמכר".

המגיד משנה (הלכות שכנים פרק יד הלכה ה) כתב: "ועניין דין בן המצר הוא, שתורתנו התמימה נתנה בתקון מדות האדם ובהנהגתו בעולם כללים באמירת "קדושים תהיו", והכוונה כמו שאמרו ז"ל קדש עצמך במותר לך, שלא יהא שטוף אחר התאוות. וכן אמרה "ועשית הישר והטוב", והכוונה שיתנהג בהנהגה טובה וישרה עם בני אדם, ולא היה מן הראוי בכל זה לצוות פרטים, לפי שמצות התורה הם בכל עת ובכל זמן ובכל ענין, ובהכרח חייב לעשות כן. ומדות האדם והנהגתו מתחלפת לפי הזמן והאישים, והחכמים ז"ל כתבו קצת פרטים מועילים נופלים תחת כללים אלו, ומהם שעשו אותם בדין גמור, ומהם לכתחילה ודרך חסידות, והכל מדבריהם ז"ל, ולזה אמרו חביבין דברי דודים יותר מיינה של תורה שנאמר כי טובים דודיך מיין".

הרמב"ן (פירוש התורה שם) כתב: "ועשית הישר והטוב בעיני ה' - על דרך הפשט יאמר תשמרו מצות השם ועדותיו וחקותיו, ותכוין בעשייתן לעשות הטוב והישר בעיניו בלבד. ולמען ייטב לך - הבטחה, יאמר כי בעשותך הטוב בעיניו ייטב לך, כי השם מטיב לטובים ולישרים בלבותם. ולרבותינו בזה מדרש יפה, אמרו זו פשרה ולפנים משורת הדין. והכוונה בזה, כי מתחלה אמר שתשמור חקותיו ועדותיו אשר צוך, ועתה יאמר גם באשר לא צוך תן דעתך לעשות הטוב והישר בעיניו, כי הוא אוהב הטוב והישר".

"וזה ענין גדול, לפי שאי אפשר להזכיר בתורה כל הנהגות האדם עם שכניו ורעיו וכל משאו ומתנו ותקוני הישוב והמדינות כלם, אבל אחרי שהזכיר מהם הרבה, כגון לא תלך רכיל (ויקרא יט טז), לא תקום ולא תטור (שם פסוק יח), ולא תעמוד על דם רעך (שם פסוק טז), לא תקלל חרש (שם פסוק יד), מפני שיבה תקום (שם פסוק לב), וכיוצא בהן, חזר לומר בדרך כלל: שיעשה הטוב והישר בכל דבר, עד שיכנס בזה הפשרה ולפנים משורת הדין, וכגון מה שהזכירו בדינא דבר מצרא (ב"מ קח א), ואפילו מה שאמרו (יומא פו א) פרקו נאה ודבורו בנחת עם הבריות, עד שיקרא בכל ענין תם וישר".

מדברי הרמב"ן נראה לכאורה, שדינא דבר מצרא הוא מהתורה. אבל הרמב"ן במלחמות (מסכת בבא מציעא דף סה.) כתב: "אשה ויתמי דלאו בני מעבד הישר והטוב נינהו ולא רמו רבנן עלייהו תקנתייהו". אומנם מהתורה צריך בכל דרכי החיים להתנהג בדרך הישר והטוב. וכך כתב רבי אברהם בן הרמב"ם (סימן עח): "ודינא דבר מיצרא דרבנן".

 

 

  • הלקוח נחשב כעין שליח של המצרן

במסכת בבא מציעא דף קח עמוד א מובא: הלקוח נחשב כשליח של המצרן וכאילו קנה את הקרקע עבור המצרן, לכן הלקוח לא יכול להתנער ולומר איני צד בדיון תדון עם המוכר. וכך כתב הסמ"ע בסימן קעה ס"ק ז: כאשר יש דינא דבר מצרא, אנו אומרים שדין זה חל על הלקוח שימנע מלרכוש את קרקע, כך שלא תישאר ברירה למוכר אלא למכור למצרן. וכן כתב ערוך השולחן (סעיף א): "ועיקר דין חיוב מצרנות הוא על הלוקח".

מכאן ניתן ללמוד שיש זכות למוכר להציע את דירתו למכירה לכל מי שירצה, המוכר מקבל את הצעת המחיר הטובה ביותר, והלקוח בפועל הוא נחשב לשליחו של המצרן, ואם המצרן מוכן להציע הצעה זהה להצעת הלקוח - המצרן קודם ללקוח.

רבי אברהם בן הרמב"ם (סימן עח) הדגיש: למרות שהרי"ף (במסכת בבא מציעא דף סד עמוד ב) והרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ה) אמרו שיש ללקוח דין של שליח, אין כוונתם לשליח וודאי, אלא הלקוח הוא כעין שליח[1].

צריך לציין, למרות שהחיוב הוא בעיקרו על הלקוח, בכ"ז הרמ"א בסעיף לד כתב בשם המרדכי (סימן שצו): "לכתחלה ילך המוכר לפני ב"ד שיודיעו לאוהבי או קרובי המצרן אם רוצה לקנות".

 

 

  • דינא דבר מצרא במשכון

במסכת בבא מציעא דף קח עמוד ב מובא: אין דינא דבר מצרא בקרקע ממושכנת. כגון לווה שנתן קרקע למלווה כמשכון עבור ההלוואה, ולאחר מכן הלווה מכר את הקרקע למלווה - המכירה תקפה והמצרן לא קודם למלווה, כי למלווה יש זכות בקרקע, המלווה גר בפועל בקרקע הממושכנת, ולפיכך הוא קודם למצרן שגר רק בסמיכות לבית הלווה.

נחלקו הראשונים, האם המלווה יכול לסלק את המצרן במידה והוא כבר קנה את הקרקע:

  • א. שיטת הרא"ש (סימן לו) - המלווה יכול להוציא את הקרקע מיד המצרן, כך שאם המצרן הקדים וקנה מהלווה - יכול המלווה לסלק את המצרן. אומנם צריך לבחון שאין הערמה בדבר, דהיינו שהמלווה לא בכוונה הלווה מעות ללווה, בכדי לקבל את הדירה במשכון ולסלק את המצרן. וכ"פ העיטור (אות פ- פותיקי). וכך כתב המאירי (מסכת ב"מ דף קח עמוד ב): "וגדולי הצרפתים פרשוה, שאף אם מכרה לבעל המצר - בעל המשכון מסלקו שהוא נעשה בעלים עמו".
  • ב. שיטת הרמב"ן (דף קח: ד"ה משכנתא) - המלווה קודם למצרן רק כל עוד והמצרן לא קנה, אך אם המצרן רכש את הקרקע - לא ניתן לסלקו. נמצא אפוא, אין אחד מהם יכול לסלק את השני, המצרן לא יכול לסלק את המלווה, והמלווה לא יכול לסלק את המצרן. וכ"פ הנמוקי יוסף (דף סה. ד"ה משכנתא).

לשיטתם, אם הלווה מכר את הבית הממושכן גם לקונה אחר (לא למצרן ולא למלווה) - הקנייה חלה, כי הלווה זקוק למכירה מידית בכדי לכסות את ההלוואה, ואם יהיה דין דבר מצרא הוא יתעכב במכירה וייגרם לו הפסד, ואין דינא דבר מצרא במקום הפסד[2].

  • ג. שיטת תלמידי הרשב"א (מובא בבית יוסף) - יש לחלק בין מכירה לאדם אחר לבין מכירה למצרן. בדיעבד אם מכר את הבית למצרן - לא ניתן לסלקו, אך אם בדיעבד מכר את הבית לאדם אחר שאינו מצרן - המלווה יכול לסלקו.

הבית יוסף פסק כדעת הרמב"ן: "דטפי אית לן למסמך אהנך רבוותא שכתבתי בסמוך, דרוב בנין ורוב מנין הם". וכ"פ השולחן ערוך בסימן קעה סעיף נז. אבל דרכי משה בס"ק יז כתב: יש לפסוק כדעת הרא"ש, בגלל שהמלווה נחשב למוחזק בקרקע, לכן על המצרן להביא ראייה בכדי להוציא את הקרקע מתחת ידי המלווה, "ועוד דנראה דיותר יש לסמוך אדברי הרא"ש והמרדכי והטור, שפסקו דהמלוה יכול לסלק המצרן, והמה הפוסקים שנתפשטו ברוב ישראל, ואין לזוז מדבריהם, ואף כי בתראי אינון וידעי טפי בדברי הראשונים וידעי דלא כהלכתא הם". וכ"פ הרמ"א.

המרדכי (מס' ב"מ סימן שצד) כתב: המלווה קודם למצרן רק אם גר בפועל בבית הממושכן, אך אם לא גר שם - המצרן קודם, אבל הכסף משנה (הלכות שכנים פרק יב הלכה ח) כתב: המלווה קודם למצרן גם אם לא גר בבית הממושכן. וכ"פ החתם סופר (חו"מ סימן יא).

 

 

  • דינא דבר מצרא בשוכר

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ח) כתב: אין דינא דבר מצרא כנגד השוכר, ולכן השוכר שגר בבית קודם למצרן (בתנאי שהדירה לא נמכרה למצרן). המגיד משנה העיר: דין זה לא כתוב במפורש בגמ', אבל נלמד מדין משכונא.

הכסף משנה ביאר: דין השוכר נלמד ק"ו מבית ממושכן, (כמבואר בהרחבה בסעיף נז), אם לא אומרים דינא דבר מצרא בבית ממושכן למרות שהמלווה לא גר בבית בכ"ז הוא קודם למצרן - ק"ו בשוכר שגר בבית שיהיה קודם למצרן.

הבית יוסף כתב: מכיוון שדין שוכר נלמד מדין משכון, לכן יש בה את המחלוקת הנזכרת במשכון, ולדעת הרמב"ן השוכר קודם למצרן רק כל עוד ובעל הבית לא מכר למצרן, אך אם בעל הבית הקדים ומכר למצרן - אין השוכר יכול לסלק את המצרן. וכ"פ השולחן ערוך.

הסמ"ע בס"ק קטז כתב: לדעת השולחן ערוך שפסק כרמב"ן, השוכר לא יכול להוציא מהמצרן כשם שהמצרן לא יכול להוציא מהשוכר, אומנם לדעת הרמ"א שפסק כדעת הרא"ש, יש לומר שתמיד אין דינא דבר מצרא בשוכר כמו במשכון, לכן גם אם קדם המצרן ורכש את הבית - יכול השוכר לסלקו. וכך גם הבינו הגר"א בס"ק קנד וערוך השולחן בסעיף לט.

אבל הפתחי תשובה בס"ק כח כתב בשם מהרש"ל (סימן מג): יש לחלק בין משכון לבין שוכר. במשכון הרמ"א חלק על השולחן ערוך והתיר למלווה לסלק את המצרן גם אם המצרן קדם וקנה, אבל בשוכר הרמ"א כאן לא חלק על המחבר והסכים לשיטתו, שכן שוכר גרע ממשכון, כי למלווה יש זכות בגוף המשכון לכן הוא קודם, אבל לשוכר אין זכות בבית ולכן הרמ"א מסכים לדברי השולחן ערוך, שרק אם השוכר קדם וקנה זכה, אבל אם המצרן קדם וקנה - השוכר לא יכול לסלקו. וכ"פ הב"ח (סימן סט). בספר שער משפט (בס"ק ו) מובא: בגלל שיש ספק בדין - לא ניתן להוציא מיד הלקוח.

הפתחי תשובה עוד כתב בשם שו"ת שבות יעקב (חלק ג סימן קסה): "הנה שאלת ממני דבר גדול, וחלילה לי להכניס ראשי בין ההרים הגדולים הרמים להכריע ביניהם, פן ירוץ את גלגלתי, ואין אני כדאי במקום שגדולי ראשונים ואחרונים מחולקים בזה, ומידי ספיקא דרבוותא - לא נפקא, ומ"מ אכתוב לך הדרך אשר בררתי לעצמי לפי הכרעת האחרונים בספיקא דדין מצרנות". השבות יעקב חילק בין לפני המכירה ובין אחר המכירה. כל עוד שבעל הבית לא מכר למצרן - השוכר קודם למצרן, אומנם במידה והמוכר כבר מכר למצרן - אין השוכר יכול לסלק את המצרן.

 

 

  • דינא דבר מצרא בבתים

התוס' (דף קח: ד"ה ארעא) כתבו: אין דינא דבר מצרא בבתים, דהיינו המוכר את ביתו - אין בעל הבית הסמוך לבית המוכר יכול לסלק את הלקוח. שלושה טעמים נאמרו לדין זה[3]:

  • א. רק בשדות חכמים תיקנו דינא דבר מצרא, שכן קל לרכוש שדה, ואין בעיה ללקוח אם יקנה במקום אחר ולא במקומו המצרן, אבל בתים אינם מצויים לרכישה בקלות.
  • ב. הרא"ש (סימן לד) הוסיף: בשדות יתכן ואדם עשיר באמת יצטרך להרבה שדות, לכן יש בו דינא דבר מצרא, אבל בבתים, כאשר יש למצרן כבר בית, אין זה ישר וטוב שיסלק המצרן את הלקוח בכדי להשכיר לאחרים. רבנו ירוחם (נתיב יא ח"ד) העיר: לפי טעם זה, אם המצרן צריך את הדירה הנמכרת לצורך הרחבת דירתו - יש דינא דבר מצרא.
  • ג. עוד הוסיף הרא"ש וכתב: גם בשדות אנו אומרים שאין דינא דבר מצרא כאשר יש דבר המפסיק בניהם, והרי בבתים יש קיר המפסיק בין הבתים. הרא"ש כתב שדברי ר"ת נכונים בטעמם, אבל לא נהגו כך, אלא נהגו שיש דינא דבר מצרא בבתים.

 

הרמ"ה (סימן רעג) סבור, שאם ניתן להיכנס מהבית הנמכר לבית המצרן, כך ששני הבתים חשובים כבית אחד לעניין ערוב - יש דינא דבר מצרא, אבל אם לא ניתן לערב בניהם - אין דינא דבר מצרא.

הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יג הלכה ד), הרב יהודה ברצלוני והרשב"א (ח"א סינן תתקט"ו) סבורים, שיש דינא דבר מצרא בבתים. וכן פסק השולחן ערוך בסעיף נג.

הרשב"א (מובא בנ"י דף סה: ד"ה ארעא לזרעא) הסביר: כאשר יש בשדות סלע המפסיק - הסלע יישאר שם תמיד, כך שלעולם יהיו השדות חלוקים, משא"כ בקיר המפסיק בין הבתים, הקיר נועד למחיצה בין השכנים, אך הפתח מחבר בניהם, וכשהמצרן ירכוש את הבית, יוכל לשבור את הקיר ולחבר בין הבתים, כך שניתן לומר שמדובר בבית אחד.

 

 

ו-        צירוף שיטות בכדי לפסוק שאין דינא דבר מצרא

מהר"ם אלשיך (סימן פד) כתב: "לדעת ר"ת שכתב שבבתים אין שייך דינא דבר מצרא, ואף על פי שכל בעלי הוראה חולקים עליו, וגם פשט המנהג בהפך סברת ר"ת ז"ל, לפחות יועיל סברא זאת להחליש כח המצרנות אחר שנצרף אותה אל טעם או טעמים אחרים, וכאשר כתב הרשב"א".

וכך כתב הסמ"ע בס"ק צט: "העתקתי לשון ר"ת בס"ק צח (בדינא דבר מצרא בבתים), והראב"ד, (בדינא דבר מצרא במקומות בית כנסת כמובא לקמן), כדי ללמד ממנו במקום אחר שאם עין הדיין רואה שיש צד ישר וטוב שלא לסלק הלוקח, שיכול לצרף סברות הנ"ל למה שעיניו רואות, ולפסוק שהדין עם הלוקח".

אומנם הש"ך בס"ק נג כתב שלא מצרפים את שיטת ר"ת, בכדי לומר שאין דינא דבר מצרא בבתים: "לכך נראה עיקר כמ"ש הת"ה סי' של"ח דהוא בתראה ומביאו ב"י ודרכי משה, שאין לצרף דעת ר"ת, דכיון דכולהו רבוותא דחו דברי ר"ת לגמרי, דלא נהגינן כותיה, וגם שכן מנהג פשוט ע"ש. וגם משמע מדברי רשב"א שלא צירף דעת ר"ת להלכה למעשה, רק לפלפול בעלמא".

הגר"א וואלקין בספרו חשן אהרן (סימן קעה) כתב: והנה לדעה זו נפל בבירא דין דבר מצרא בבתים שלנו, אשר החצרות והרשויות של כל אחד מופסקים זה מזה ע"י גדר גמור, ואין להם שום פתח מזה לזה, דלא הוה כל בר מצר לשיטה זאת. והעולם אין רגילים לדקדק בזה, ולכל שכיני הבתים קוראים בר מצר, אף על פי שרשויותיהם מופסקות ע"י גדר החצר, היינו משום דהפוסקים לא חשו לסברת ר"ת וכתבו שאין לצרף זה אפילו לסניף"

.

 

[1] כך כתב רבנו אברהם: "ואף הרב ז"ל (הרי"ף במסכת בבא מציעא דף סד עמוד ב) הוא האומר, ואמת דברו, כשלוחא הוי, וכמו כן אבא מארי זצ"ל (הרמב"ם הלכות שכנים פרק יב הלכה ה) חזר בחבור במספר מקומות שהוא דומה לו ברוב הדינים, אך אינו שליח ודאי, ובשום מקום אינו אומר בפרוש שהוא שליח - וגם לא יאות למי שמבין זאת לומר כן - אלא הוא אומר: כאלו הוא שליח או כמו שליח, וכיו"ב בהיותו דומה לשליח בדינים אלה; ומה שנמשל לאיזה דבר מחמת דמיון אינו צריך שיהיה אותו דבר".

"ולפי הסברה הזאת - האמתית אצלי ואצל כל מי שיש לו הרגל בהלכה וידיעה בשרשיה ובהוצאת ענפיה משרשיה - והיא שהלוקח קונה קנין גמור, אף על פי שהוא חוטא וחצוף כמו שאמרו חצפא הוי. והיא בנויה על העיקר שבארתיו, ר"ל שהקנין קיים מדין תורה, ודינא דבר מיצרא דרבנן".

[2] כך כתב הרמב"ם (הלכות שכנים פרק יב הלכה ט): "ולמה אין בהן דין בן המצר? שכל אלו טרודין הן למכור, ומשום צורך גדול מוכרין, ואם תאמר יש בהן דין בן המצר - לא ימצאו לוקח, שהרי אומר למה אטרח ואקח כדי שיבא זה ויסלק אותי, ואין הבעלים יכולין להמתין עד שיביא בעל המצר מעות ויקנה".

[3] כך כתב רבנו תם בספר הישר (סימן לב): "על דינא דבר מצרא - חזרנו על כל צדי צדדין ולפני כל יודעי דת ודין, ולא מצאנו דינא דבר מצרא לגבי בתים, זולת לבית הבנוי על גבי קרקע חברו, שאינו יכול לומר עציי ואבניי אני נוטל, א"נ למכור לאיש אחר זכותו שבעצים ושבאבנים... ועל השדות אנו בושין, ואין לגלגל עליהן בתים, כיון דאיכא לאיפלוגי. ומפני שלא הוצרכנו לדינא דבר מצרא אצל בתים - לא חשנו להאריך על הטענות האחרונות דמפקי ליה מתורת מצרנות, שלא היה בהם ממש. אלא ודאי היה זוכה, והרוצה להוציא מחברו בב"ד מצרנות - עליו להביא ראיה".